开发商售楼中心拆迁补偿，楼市律师：产权调换中三个不可忽视的问题

开发商售楼中心拆迁补偿，开发商变更规划引发商品房权属纠纷 律师介入应诉当事人维权成功

一、开发商变更规划引发商品房权属纠纷 律师介入应诉当事人维权成功

案情简介：开发商变更规划 房源置换引纠纷

内蒙古自治区某市某开发商在2012年实施拆迁，并和拆迁户张某签订产权调换协议。从2014年起，取得各类手续开发房地产 。周某在2016年购买5套商品房。然而，在后续开发过程中，开发商却以规划变更房源数量不够为由，通过补充协议形式将已出售给周某的商品房置换给了张某。张某因此提起诉讼，请求法院判决周某的房屋享有优先回迁权。面对这一复杂案情，周某委托北京翰汇律师事务所徐瑞律师代其应诉维权。

办案经过：律师力挽狂澜 当事人房屋优先权保卫战告捷

徐瑞律师接受委托后，第一时间与当事人周某进行了深入沟通，全面了解了案情细节。在此基础上，徐律师对案件进行了细致分析，并制定了详细的应诉策略。她精心撰写了答辩状，从原告主体不适格、产权调换协议内容不可单方面变更、公证书内容不合法等多个角度进行了有力反驳。

在办案过程中，徐瑞律师充分运用了自身的专业素养和办案经验，对案件证据进行了全面梳理和深入分析。她指出了原告在庭审中关于被继承人数量的陈述与公证书内容不符的问题，进一步揭露了案件的事实真相。同时，徐律师还详细阐述了周某作为案涉商品买受人的购房过程及与开发商之间的交易习惯。徐瑞律师在办案过程中还发现，原告与开发商之间存在恶意串通的嫌疑。她通过深入分析和调查取证，揭示了开发商在出售给周某数年后才签订补充协议的不合常理之处，进一步证明了双方之间的恶意串通行为。这一发现为案件的胜诉提供了有力支持。在庭审过程中，徐瑞律师充分发挥了自己的辩论技巧和专业知识，对原告方的指控进行了有力抗辩。她据理力争，充分阐述了周某的合法权益和诉求，最终赢得了法官的认可和支持。经过徐瑞律师的不懈努力和积极应诉抗辩，法院依法判决对方的起诉，充分维护了周某的合法权益。

虽然本案已经胜诉，但徐瑞律师将持续协助周某办理与本案相关的各项手续，如房屋过户、产权登记等，确保周某的合法权益得到充分保障。同时，徐律师仍将持续关注案件的后续进展包括对方是否提起上诉、法院是否作出二审判决等，并提前做好应对准备。

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二、开发商没经购房人同意变更设计

在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。

否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。

发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房;这里要注意的是，开发商在书面通知购房人设计变更后，购房人如不同意设计变更，要求退房的，应在约定或法定的期限内提出书面退房申请，并且保存有关开发商收到书面申请的证据，否则就丧失解除合同、退房的权利，或无证据证实已在规定期限向开发商提出过退房申请。

造成不利的局面。

一、房子没有拿房是否可以退房

买的新房还没交房可以退房，但是要付违约金。

以下6种情况可以退房：

一、延迟交房。

一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

二、没有产权证。

由于开发商方面的原因，买房人在合同约定期限内无法取得房屋的产权证，如果有这样的退房条件，就可以要求退房。

三、开发商证件不全。

开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。

如果开发商证件不全，就属于违规操作，与买房人签订的合同就无效。

四、面积误差超过3%。

如果交房时房屋的实测面积与签约的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

五、主体结构质量有问题。

地基沉降超允许值、钢筋混凝土结构变形、砖石结构强度等质量问题，检测机构核验属质量不合格的。

六、开发商擅自变更设计开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

除此之外，因个人原因退房，按照我国购房合同范本，需缴纳房总款20%违约金。

二、什么原因会导致开发商不愿意办理产权初始登记

开发商因为在开发过程中存在的违法行为，比如未全额缴纳土地使用权出让金，没有按照规划进行施工建设，竣工验收房屋质量不合格等问题无法解决，导致建设行政主管部门不予进行房屋初始登记，因而开发商无法取得大产权证，从而也无法为购房人办理小产权证。

还有一些开发商因为管理混乱，经营亏损，官司缠身，濒临倒闭，虽然没有被注销，但是已是人去楼空，难觅踪迹。

在没有办理房屋初始登记的情况下购房人也无法办理所购房屋的所有权证。

开发商违约一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：

1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。

根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

2、房屋面积误差超过3%。

如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

3、房屋质量不合格导致严重影响使用。

根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

退房违约金法律层面

已经签署了预售房屋合同，按照法律规定，合同自签订之日起生效。

也就是说如果绿地已经盖章了的话，你们合同就成立并生效了，双方应当按照合同约定履行各自义务。

现在是你本人要违约，在卖方没有过错且你本人又没有正当理由的情况下，你当然要承担违约责任。

违约责任是什么，合同中在逾期付款的条款中会有明确的约定，30天内一般就是付违约金，30天外一般是开发商有权解除合同并要求你赔偿违约金(可以算一下违约金多少)。

还有就是应该看看合同补充协议中是否有约定说你单方解除合同，需要承担的违约责任(有的合同会约定合同总价款的10%)。

三、楼市律师：产权调换中三个不可忽视的问题

产权调换中三个不可忽视的问题　　在房屋拆迁案件中，拆迁人与被拆迁人实力不对等是一个不争的事实，即使在双方就拆迁补偿安置方式达成共识的情况下，拆迁人也往往会利用自己的强势地位来阻碍被拆迁人合法利益的实现。

在这里有必要就产权调换中的几个问题，提醒被拆迁人加以注意。

　　第一个问题：

产权调换时，调换房屋的面积。

　　在商品房价格普涨的今天，调换房屋的面积对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。

这中间有两种情况应加以注意，一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准;二是调换房屋的面积原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。

当前一些拆迁人以拆迁补偿货币化为借口，在产权调换时，按被拆迁房屋的价值来确定最终还房的面积，实际上是变相剥夺被拆迁人的合法权益，不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。

　　第二个问题：

原地还房。

　　不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。

原地还房中的原地，应当作何理解，这实际上在《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》关于产权调换规定的章节中已有明确，原地，应当就是被拆迁房屋的原址。

实际生活中，一些拆迁人为了牟取更大的利益，往往会对原地作出与规定不相一致的理解，认为原地，就是指与被拆迁房屋处于同一地段，有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。

更有甚者，一些拆迁人利用自己特有的优势地位以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，最终给被拆迁人造成无法弥补的损失。

根据《湖北省城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，只有基于公共利益、军事设施建设需要以及城市规划确定的不适宜原地还房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三种情形以外，原地还房均应在被拆迁房屋原址还房。

　　第三个问题：

产权调换协议。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。

虽然从合同法的角度来讲，拆迁补偿安置协议属于无名合同，但是由于《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规，对协议的名称已作出明确规定，因此，选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。

现实生活中，我们注意到一些拆迁人提供的产权调换的协议名称五花八门，其中有一种叫着《商品房置换合同》。

表面上看，协议的内容都是产权调换，但是协议形式不同，所获得的保障程度也是不同的。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置用房的，应予支持。

该条司法解释实际上是赋予了拆迁补偿安置协议的优先效力，当拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护。

正是因为司法解释对拆迁补偿安置协议所赋予的特别效力，才使得被拆迁人有权优先于第三人获得约定的房屋，可以依拆迁补偿安置协议对抗第三人，从而在实体利益上得到保障。

如果忽视这一点，将本应为拆迁补偿安置的协议搞成了《商品房置换协议》，其优先权可能因此而丧失，最终房屋被拆迁，约定的房屋无法取得，闹得鸡飞蛋打。

另外，国家针对房屋拆迁所获得产权调换房屋在税收上是给予优惠的，而针对商品房置换所获得房屋是没有优惠的，这也是事关被拆迁利益的一个方面。

　　货币补偿和产权调换是拆迁条例规定被拆迁人可以选择的两种补偿安置形式，选择哪一种补偿安置方式是被拆迁人的权利，而非拆迁人的权利。

被拆迁人一旦选择产权调换，自然会面临还房面积、还房地点、还房用途、还房期限的问题，这些问题最终都需要通过与拆迁人订立协议来明确，这些协议是否可以阻止拆迁人又将房屋出售给他人，是否可以对抗第三人，则取决于协议的名称与性质。

因此，从拆迁实务的角度出发，对于产权调换中经常面临着的三个问题，有必要加以重视。

四、规划变更引发房屋买卖合同纠纷案

一、案件基本事实

原告诉称，1995年8月10日，原、被告签订了房屋买卖合同，同时，被告向原告提供了售楼书、规划平面图及南光花园住宅户住户手册。

合同约定：

原告购买被告位于深圳市南山区南光花园3栋606房，建筑面积90.62平方米，总价款人民币389575元；

被告出售的**花园房地产须按深圳市国土规划局1993年11月17日批准的建筑图纸完成建设工程；

被告出售的房地产位于地块编号为T104-66的土地及公共设施，为该地域范围的房地产权利人共同享有，由该土地或公共设施所产生的共同利益归乙方及其他权利人共同享有；

作为合同组成部分的小区规划图，表明了南光花园的第五栋房屋南面约4000平方米的土地为小区花园和网球场，同时对小区内的基础设施和公共配套建筑，如停车场、绿化地、庭院布置、小区围墙等均有详尽说明。

合同签定后，被告擅自将房屋建为八层，增建面积1500.15平方米，受益人民币（标准价）6303095元全部由被告享有，并在原规划修建小区花园和网球场处建造了第六栋房屋；

被告承诺的小区基础设施和公共配套建筑至今没有落实。

原告向相关部门反映未果，遂提起诉讼，请求法院判令被告：

1、承担违约责任，赔偿经济损失人民币114757元；

2、拉起围墙，完善小区内的基础设施和公共配套设施；

3、承担本案诉讼费。

二、法院判决

广东省深圳市南山区人民法院民事判决书

（2003）深南法民三初子第2840号

三原告诉被告深圳市**华庭房屋开发有限公司（以下简称**华庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。

原告委托代理人到庭参加诉讼，被告**华庭公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。

本案现已审理终结。

经审理查明，位于深圳市南山区桂庙路龙岗路北，地块编号为T104-66的南光花园系由被告开发建设。

1995年8月10日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：

原告（乙方）向被告（甲方）购买南光花园3栋606号房，建筑面积90.62平方米，总价款人民币389575元；

甲方出售的房地产主体建筑物为七层框架结构，须按照市规划国土局批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经深圳市建筑工程主管部门验收合格；

甲方出售的房地产位于地块编号为T104-66的土地及公共设施，为该地域范围内的房地产权利人共同享有，由该土地或公共设施所产生的利益归于乙方及其他权利人共同享有，乙方按占地分摊面积承担义务。

被告在与原告签约前，向原告提供了南光花园小区规划平面图，其中清楚标明涉案的3、4、5栋住宅楼的方位以及小区花园、网球场、停车场、幼儿园等配套设施和公共设施。

合同签订后，原告付清房款，履行了相应的义务。

原告向本院提交照片7张用以证明南光花园现状与被告的宣传广告中的承诺不一致，且村民将房屋建入了小区的红线范围内。

1999年11月30日，深圳市规划国土局就南山区南光花园商品房业主的投诉作出复函，指出所调整容积率正调查中，并已对花园周边农民建私房进行查处。

2000年2月1日，深圳市规划国土局南山分局再次作出复函，内容为：

1、1999年4月5日，有关单位联合采取行动，对抢建的违法私房予以强制制止；

2、1999年4月8日，我分局向南光花园管理处发出《协助执行通知书》，禁止运送沙石的车辆进入小区；

3、1999年5月31日，我分局在南光居民委员会召开停止违法建私房大会；

4、1999年8月12日，我分局又会同南山街道办事处联合行动强行拆除了南光村72号7根混凝土柱及一些楼板，并由业主书面保证停止施工。

另查，2002年10月28日深圳市**区旧村改造开发公司更名为深圳市**华庭房屋开发有限公司。

以上事实有房地产买卖合同、南光花园小区规划平面图、房款发票、土地使用权出让合同、深圳市工商物价信息中心的咨询证明、深圳市规划国土局《关于南山区南光花园商品房业主投诉的复函》、深圳市规划国土局南山分局承办文件复函、庭审笔录等证据材料在案，足以认定。

五、开发商没有经过购房人同意擅自变更设计

在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。

否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。

发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房;这里要注意的是，开发商在书面通知购房人设计变更后，购房人如不同意设计变更，要求退房的，应在约定或法定的期限内提出书面退房申请，并且保存有关开发商收到书面申请的证据，否则就丧失解除合同、退房的权利，或无证据证实已在规定期限向开发商提出过退房申请。

造成不利的局面。

一、房子没有拿房是否可以退房

买的新房还没交房可以退房，但是要付违约金。

以下6种情况可以退房：

一、延迟交房。

一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

二、没有产权证。

由于开发商方面的原因，买房人在合同约定期限内无法取得房屋的产权证，如果有这样的退房条件，就可以要求退房。

三、开发商证件不全。

开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。

如果开发商证件不全，就属于违规操作，与买房人签订的合同就无效。

四、面积误差超过3%。

如果交房时房屋的实测面积与签约的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

五、主体结构质量有问题。

地基沉降超允许值、钢筋混凝土结构变形、砖石结构强度等质量问题，检测机构核验属质量不合格的。

六、开发商擅自变更设计开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

除此之外，因个人原因退房，按照我国购房合同范本，需缴纳房总款20%违约金。

二、什么原因会导致开发商不愿意办理产权初始登记

开发商因为在开发过程中存在的违法行为，比如未全额缴纳土地使用权出让金，没有按照规划进行施工建设，竣工验收房屋质量不合格等问题无法解决，导致建设行政主管部门不予进行房屋初始登记，因而开发商无法取得大产权证，从而也无法为购房人办理小产权证。

还有一些开发商因为管理混乱，经营亏损，官司缠身，濒临倒闭，虽然没有被注销，但是已是人去楼空，难觅踪迹。

在没有办理房屋初始登记的情况下购房人也无法办理所购房屋的所有权证。

开发商违约一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：

1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。

根据现在《司法解释》的规定，开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

2、房屋面积误差超过3%。

如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

3、房屋质量不合格导致严重影响使用。

根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

退房违约金法律层面

已经签署了预售房屋合同，按照法律规定，合同自签订之日起生效。

也就是说如果绿地已经盖章了的话，你们合同就成立并生效了，双方应当按照合同约定履行各自义务。

现在是你本人要违约，在卖方没有过错且你本人又没有正当理由的情况下，你当然要承担违约责任。

违约责任是什么，合同中在逾期付款的条款中会有明确的约定，30天内一般就是付违约金，30天外一般是开发商有权解除合同并要求你赔偿违约金(可以算一下违约金多少)。

还有就是应该看看合同补充协议中是否有约定说你单方解除合同，需要承担的违约责任(有的合同会约定合同总价款的10%)。

六、商品房规划及设计变更后开发商应当如何应对？

在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。

否则，开发商构成违约，购房人有权退房。

发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

一、开发商退房诉求书是这样的吗

购房人可以要求开发商退房的情形有：

1.延迟交付。

一般超过三个月开发商还不能交房，就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

2.开发商没经购房人同意变更设计，开发商构成违约，有权退房。

3.如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超过3%，购房人要求退房，法院会判决购房人胜诉。

4.房屋质量不合格等。

二、在什么情况下业主可以要求退房

业主可以要求退房的情况：

1、延期交付房屋；

2、合同无效；

3、开发商未经购房人同意擅自变更设计；

4、房屋面积误差超过3%；

5、房屋质量不合格影响使用；

6、房子产权有问题；

7、存在合同欺诈等其他问题的；

8、迟延办理房屋所有权登记；

9、按揭合同不能办理；

10、在建工程转让。

三、买房后什么情况购房者有理由退房

买房后下列情况购房者有理由退房：

1、擅自改变规划设计。

一般情况下，购房者在与开发商签订购房合同时，会同意开发商在更改产品设计之前；

2、必须经业主同意，否则未经购房者同意擅自变更规划设计，影响房屋结构、户型、朝向、面积等。

，购房者有权退房，开发商应承担违约责任；

3、开发商五证不全。

不能正常或延迟办理房屋产权证；

4、延期交房催告后仍未交房。

由于许多开发商资金短缺，延期交房时有发生。

通常开发商会在购房合同中为延期交房设定一定的延长期限。

如果购房人催告后在合理期限内未能履行，购房人一方可以要求解除合同，但当事人另有约定的除外；

5、房屋面积误差超过3％。

房屋正式交付或办理产权证时，购房者可通过测绘部门实际测量房屋面积；

当面积误差比超过3％时，购房者有权选择退房，并要求开发商在提出退房之日起30日内将已付房价退还给购房者，同时支付已付房价利息；

6、质量问题影响使用；

7、房屋抵押或一房二卖。

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文章来源参考：头条-开发商售楼中心拆迁补偿，开发商没有经过购房人同意擅自变更设计

内容审核：刘畅律师

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