春节过完了，牛年里的拆迁补偿你有把握拿到吗？

　　【变化一：棚户区改造总量减少，“修修补补”或成常态】

　　棚户区改造征收不会因城镇老旧小区改造的登台而消失，但从总量上确会减少。

　　比如，在节前发布的xx市《关于“十四五”时期深化推进“疏解整治促提升”专项行动的实施意见》中就提及，加强棚户区改造在途项目收尾和居民回迁安置，改善市民居住条件，2021年初步安排3995户棚改签约任务，推动xxx等23个历史遗留项目全面开工。

　　无独有偶，早在2020年7月，xx市某区有关领导在回复网友留言时就指出，按照市级相关文件规定，目前xx市棚户区改造工作已进入收尾阶段，工作重点由“新项目启动”转为“已实施项目征拆收尾、回迁安置房建设、土地整理供应”。

　　也就是说，棚户区改造征收拆迁的确已经接近了尾声，2021年仍在“拆除”和“签约”的多是启动年代甚早的历史遗留项目。“新项目启动”的数量将十分有限。

　　在此背景下，“能改造就不拆除”将成为春节后城市更新工作的新常态。对于翘首期盼居住环境改善的居民而言，做好以下两点是必要的：

　　1. 珍惜、重视仅存的征收拆迁机会，适度调整对补偿的预期，在专业律师的指导下积极与征收方协商沟通，争取尽早解决补偿纠纷而不是继续拖延;

　　2. 一旦进入老旧小区改造程序，在最大限度保障自身利益不受到严重损害的基础上，放平心态配合改造是必要的(譬如要更换下水管道，砸几块瓷砖是难免的，导致损失也是难免的，但如果拒绝，将使改造的机会面临丧失)，否则“居住条件有改善”的愿望将成为黄粱一梦。

　　【变化二：查处、拆除违建加力，红线勿再触碰】

　　查处、拆除违建近年来一直持续加码，农历牛年自然也不会例外。将于2021年7月15日起施行的《行政处罚法》明确赋予了街道办事处以查处违建的职权，也为此前修订的部分地方性规定提供了法律依据。自此，街道办主导的查、拆违建活动势必将令违建的清理整治效率得到提升。

　　对于被拆迁人而言，注意做到以下3点是必要的：

　　1. 不要心存侥幸在永久基本农田上建房、建养殖场，违法占地的建筑物遭没收、拆除，土地被恢复原状将是极大概率的事件;

　　2. 不要轻易触及农村土地上建别墅、会馆、大棚房等红线，历史遗留原因导致的此类问题解决起来尚且十分棘手，新增的这类建筑更将难以立足。一是自己不要建，二是别人建的也不要租赁和购买;

　　3. 杜绝一切未经批准的私搭乱建行为，对已客观存在多年的无证房屋要争取补办证件、依法改正，否则就要对拆迁时的差异化补偿标准有心理准备。最糙的话就是，无证房的补偿标准不可能和有证房一样，在绝大多数情形下这一判断都是适用的。

　　当然，一旦被拆迁人真的因上述情形而面临违建查处、不予补偿，也不要坐以待毙。及时咨询专业律师，针对限期拆除决定等提起复议或者诉讼，仍有望通过法律途径获取适当的补偿，将自己的损失降到最低。

　　【变化三：逐渐适应“签约定乾坤”的协议搬迁模式】

　　有业内同行指出，春节后的征地拆迁领域将呈现“项目名目繁多”的特点。在明律师认为，“名目”本身或许并不重要，真正重要的是从征收拆迁向协议搬迁模式的转变。

　　在各种村庄撤并、旧村改造、腾退等项目中，签订补偿安置协议成了唯一可见书面材料的步骤，其他的“法定程序”皆因项目“商量着来”的性质而变得难以捉摸。

　　但我们必须指出，没有法定程序并不意味着没程序，凡属“拆旧建新”类的项目，势必要分步骤、环节去推进，不可能一锹就挖出井来。

　　这就给被拆迁人朋友们提出了更高的要求：仅仅熟悉590号令、《土地管理法》里的那一套程序“不中”了，还得能灵活变通地快速学习掌握协议搬迁的惯用步骤和应对诀窍。

　　而这里面，最核心的关键其实就在于两点：一是要善于收集整理信息，将通过政府信息公开申请、村务公开、通知公告、补偿安置方案手册发放等途径获取的与项目有关的一切信息摆开来拎清楚，事关自己补偿利益的要点自然不难被发现;

　　二是要避免轻率地在任何书面材料上签字，只要你不在稀里糊涂的状态下签字，拆迁方就很难依法强行拆除你的房屋或者占有你的土地。如果对方硬上，确认强拆行为违法进而申请行政赔偿的路子也会为我们保留。

　　请牢记，“签约+领款”基本等同于丧失了救济权利的机会，个案当中会因案情的不同而有所差异，但从总体上看签约这一个行为就足以导致被拆迁人继续主张协议之外的补偿安置利益的话语权显著丧失，毕竟你已经自愿处分了你的财产权益。

　　总有被拆迁人咨询我们，签了协议了是不是还能反悔?比较客观的答案似乎是：个别情形下也许还有补救的机会，但大体上协议一签就很难扭转了。

　　关注以上3大新变化，做好被拆迁人一方该做的事，将依法救济权利与积极、友善的协商调解紧密结合，牛年里的被拆迁人必将变得更牛。(王小明/文)

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。