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2021年农村宅基地上自建住房新规来了,面积最多只能这个数!

时间:2021-03-10 15:42:33 来源:北京在明律师事务所 浏览量:138次


摘要: 2021年2月5日,《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法(试行)》发布,就农村宅基地的规划、审批、盘活利用和建房管理作出了较为详细具体的规定。那么,新规中究竟有哪些值得农民朋友们高度重视的内容呢?每户村民的宅基地面积又被控制在一个怎样的范围内呢?本文,在明律师就结合新规和实践中的问题为大家做一番梳理。

  【面积控制标准:134、167和200平方米】

  《管理办法》第7条指出,一户村民只能拥有一处宅基地。各地要以县为单位根据实际情况制定标准,城镇郊区和人均耕地少于667平方米的平原地区,每户宅基地面积不得超过134平方米;

  人均耕地667平方米以上的平原地区,每户宅基地面积不得超过167平方米;山区、丘陵地区每户宅基地面积不得超过200平方米。

  在明律师要提示大家的是,就实践中的情况而言,许多地区已是多年不审批新的宅基地了,存量的宅基地面积很容易就会超过上述标准。(请注意,此前的老标准并没有比这个大多少,有的甚至完全一样)

  这样一来,“一户多宅”和“超占面积”的部分如何处置就始终是一个关乎农民切身利益的大问题。从河南省目前已经启动的宅基地自愿有偿退出和付费有偿使用改革试点来看,这部分宅基地上房屋所面临的就是这两种处理之一:要么村民自愿将多出来的部分交还给村集体,村集体给予一定的补偿;要么就得按年度交费。否则,就会在确权登记中遇到麻烦。

  对于个别面积超标严重的“超大型宅基地”,则可能因相关管理新规的执行而面临一系列纠纷,农民朋友如有需要别忘了及时咨询专业律师。

  【建房层数标准:原则上不超过3层】

  《管理办法》第7条进一步规定,要在村庄规划中对村民自建住房标准作出统一安排,原则上以不超过三层的低层住宅为主,不规划建设三层以上的住房。

  确需建设三层以上住房的,要征得村集体经济组织或村民委员会以及利益相关方的同意后,纳入村庄规划。

  在明律师代理过的案件中曾出现过在农村宅基地上自建超过5层甚至更高建筑的情形,这类房屋在合法性上将可能存在严重风险。

  尤其是在房屋未取得乡村建设规划许可证的情况下(尽管相当一部分历史遗留下来的农村房屋都没有取得这个证),其在面临征收拆迁、拆违整治时的风险将会更大。

  无论如何,在新建、改建、扩建宅基地上房屋时,大家一定要绷紧“层数有限制”这根弦,切勿继续未经批准在村里盖高楼了。

  【宅基地申请审批:需获取农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证】

  以往有一种观点,认为农民在自家宅基地范围内建房并不需要获取乡村建设规划许可证。针对历史遗留原因形成的无证房屋这种观点是有一定道理的,但对近一两年的新建房屋乃至于今后建造的房屋来说,再没证可就说不过去了。

  《管理办法》中对宅基地申请审批的流程大致规定如下:

  1. 符合条件的村民,以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。村民填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》。

  2. 村民小组收到申请后提交村民小组会议讨论。讨论通过后,将村民申请、村民小组会议记录等材料提交村级组织审查。

  没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的,村民直接向村级组织提出申请。

  3. 村级组织对申请材料进行审查,将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民会议讨论。

  讨论通过后将讨论结果进行公示,公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的,由村级组织签署意见,与相关材料一并报乡镇政府。未通过的,由会议召集人告知申请村民未通过原因。

  4. 收到村级申请后,乡镇政府明确的机构组织农业农村、自然资源、房屋建设管理等相关机构进行审查。

  农业农村机构负责审查申请人是否符合条件,拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等。

  自然资源机构负责审查是否符合国土空间规划、用途管制要求,地质条件是否符合建房要求;涉及占用农用地的,是否办理了农用地转用审批手续等。对符合条件的,出具联审联批意见并绘制宅基地坐标平面位置图。

  5. 根据各相关机构联审结果,由乡镇政府对村民宅基地申请进行审批,对审核通过的发放《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》,对审核没有通过的及时告知村级组织。

  上述申请审批流程非常具体明确,且在附件中有相关表格可供操作执行,大家一定要多看几遍,认真领会,不懂的及时向村委会或者乡镇政府工作人员咨询。

  【建房管理:竣工验收合格后才能确权登记颁证】

  农民自建低层住宅房屋也需要竣工验收,是的,你没有看错。《管理办法》中对此有如下规定:

  村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后,向乡镇政府提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料,乡镇政府要在10个工作日内对资料进行审核,符合条件的方可开工。

  同意村民自建住房开工建设的,乡镇政府要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验,确定建房位置;村民自建住房未经现场开工查验的,不得开工。

  村民自建住房完工后,要向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府接到申请后,要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员,实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的,出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。

  村民自建住房通过验收后,村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。

  简言之,即便村民依据新规获批了宅基地,也不能由着性子在上面自建房屋。通不过竣工验收你就将无法办理确权登记,费尽千辛万苦盖出来的房子也就依然涉嫌违建。

  在明律师最后要提示广大农民朋友的是,随着2020版《土地管理法》在全国范围内的全面施行,以往杂乱无序的农村土地管理状况将有望得到相当程度的改观。很多以前没人管、没人批,建不建得成看胆子够不够大的事情如今都有规可依、有章可循了。这就要求我们及时转变思想认识,在批地、建房过程中牢固树立法治、规则意识,确保自己的宅基地上房屋合法建造、合法使用。也只有这样,在征地拆迁、宅基地盘活利用中我们的收益才能得到保障,查处、拆除违建的糟心事才不会和我们发生关系。(王小明/综合整理)

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

  提示:对于拆迁补偿问题每个地区都不相同,如看完以上回答还不能解决您的问题,请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”,在明律师将免费为您解答!