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承租人有权获得拆迁补偿吗?


  征收拆迁时,国有土地上房屋的所有权人有权依法获得安置补偿。那么,国有土地的承租人加建的无证房屋,会被认定为违法建设吗?承租人建设了房屋投入了大量资金,还获得补偿款或者赔偿款吗?

  本文,在明律师事务所的刘牧童律师结合案件,为大家解释承租人加建房屋遇到拆迁后,如何获得补偿的应对之策。

  基本案情

  出租人同意加盖厂房,承租期满被逼迫搬迁

  1998年,张先生与某国有企业依法签订了一份《租赁合同》,合同约定该国有企业将其具有土地使用权的国有土地及地上的厂房租赁给张先生,用于生产经营;租赁期限为十五年;如果根据需要在得到出租人认可后,承租人可以加盖厂房;如果遇到拆迁的,安置补偿按拆迁政策办理。

  2000年,张先生依据《租赁合同》的约定在该国有土地范围内加盖了大量厂房,并投入了大量的生产资金。因历史遗留原因,张先生加盖的厂房未取得房屋建设手续。

  2015年,租赁期限将至,双方变更了签约方式即该国有企业与张先生每一年重新签订《租赁协议》。最近一期的租赁期限为2020年11月至2021年11月。

  2020年底,该国有企业面临拆迁。然而,拆迁办并没有跟张先生谈拆迁安置补偿问题,张先生只收到该国有企业送达的《限期搬迁通知》,并被通知租赁期限届满后应无偿搬迁,否则损失自行承担。

  作为承租人,张先生辛苦投入资金加盖的厂房是违法建设吗?租赁期限届满后,真的拿不到安置补偿款吗?

  律师分析

  承租人可从拆迁部门、出租人处获偿

  《行政诉讼法》第25条第1款规定,“具体行政行为的的相对人及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织,有权提起行政诉讼。”最高人民法院在(2020)最高法行在110号《行政裁定书》中也认为,拆迁部门在知道或者应当知道房屋承租人且承租人具有独立补偿利益的,应与承租人签订独立的安置补偿协议,否则承租人有权依法提起行政诉讼。

  因此,承租人系拆迁行政行为的利害关系人,有权取得拆迁安置补偿。

  同时,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定,“承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。”由此可见,承租人对经出租人同意加盖的房屋,可取得扩建造价费用。

  本案中,张先生厂房所在地的市、县级人民政府组织实施征收拆迁安置补偿的,应当依法给予承租人张先生搬迁费、临时安置费或者停产停业损失费等款项,并单独签订补偿安置协议。张先生虽因历史原因,未能就其加盖的厂房办理房屋建设手续的,仍有权利从出租人处就厂房扩建造价费用获偿。

  代理本案后,在明律师事务所的刘牧童律师先针对该市的征收拆迁项目介入调查,启动了行政诉讼程序,要求拆迁方履行安置补偿职责;并针对《租赁协议》,拟启动了民事诉讼程序,请求人民法院判令由出租人支付加盖厂房的建造价费用,并承担相应的违约责任。

  值得注意的是,本案律师现行介入调查,系为对拆迁项目进行合法性调查,并通过拆迁方的评估程序取得拆迁部门委托第三方评估机作出的《房屋评估报告》,确定了厂房价值。

  国有土地上房屋承租人的拆迁安置补偿利益的,并不是简单一纸诉状就能解决,这需要专业律师在诉讼过程中与行政机关、出租人的有力沟通,才能将承租人的安置补偿真正落实到位。承租人遇到类似问题的,要及时与专业律师咨询,切勿错过维权时机!

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

  提示:对于拆迁补偿问题每个地区都不相同,如看完以上回答还不能解决您的问题,请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”,在明律师将免费为您解答!

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