土地转让有转让金违法吗，土地有偿转让违法吗

土地转让有转让金违法吗，土地有偿转让违法吗

一、土地有偿转让违法吗

土地有偿转让是否违法，需根据具体情况分析。首先，明确的是，土地所有权不得转让，但土地使用权可以依法转让。

1.土地所有权与使用权的区别：

▷ 根据《中华人民共和国土地管理法》第二条，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

2.土地使用权合法转让的条件：

▷ 土地使用权转让必须遵循相关法律法规。例如，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

▷ 同时，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，土地使用权转让应当签订转让合同，并需符合其他相关法规规定的条件。

3.违法转让土地使用权的后果：

▷ 若未经批准擅自转让土地使用权，将面临法律制裁。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得，并可能处以罚款、拆除建筑物、恢复土地原状等处罚。

▷ 根据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，还可能构成犯罪，需承担刑事责任。

土地有偿转让本身并不违法，但必须在法律允许的范围内进行，并符合相关法规规定的条件。任何未经批准或违反法规的转让行为都是违法的，并将受到法律的制裁。

二、不动产证过户需要交土地出让金吗

法律分析：

不动产证过户需要交土地出让金。如果土地性质是划拨，进行交易过户就需要缴纳出让金，性质需要转成出让。根据我国相关法律规定，各级政府土地管理部门会将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资。

法律依据：

《城市房地产转让管理规定》第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上

属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

三、违法土地使用权转让的规定是什么?

违法转让土地使用权是指违反土地管理法律、法规的规定，以各种形式转让土地使用权的行为。

1.违法转让土地行为不能仅以签订转让合同或者协议、支付转让价款予以认定，还应当确认受让方是否实际接收、占有、控制土地。

2.对违法转让土地类违法行为的处罚应当针对转让双方，处罚种类应当区别适用。

“没收违法所得”适用于转让方，“拆除或者没收地上建筑物”适用于受让方，“可以并处罚款”适用于转让双方。

对出让、转让或者出租方，责令出让或转让方限期改正，没收违法所得，并处罚款;

对受让方、承租方占地建设的按照违法占地处理。

3.涉及房地产转让的，优先适用《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》;

其他违法转让，优先适用《土地管理法》。

4.违法转让土地中的受让者将土地再次转让给他人，即再转让土地的，对每个环节的违法转让行为都可以予以查处，查处时注意违法行为追诉时效问题。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎郑州市三阳商贸有限公司、李某某建设用地使用权纠纷二审民事判决书

本案为一起建设用地使用权纠纷案件，一审法院认为《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》关于土地出让的规定为管理性规定并非强制性规定，故上诉人郑州市三阳商贸有限公司与被上诉人李某某于2017年2月16日签订的《土地使用权转让协议》有效，属于适用法律错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费30800元，由上诉人郑州市三阳商贸有限公司承担。

✎刘某某、刘某某、赵某某土地承包经营权转让合同纠纷一审民事判决书

本案为一起土地承包经营权转让合同纠纷案件，原告刘某某向本院提出诉讼请求：

1.判决解除原、被告于2014年4月17日签订的《土地使用转让协议》；

2.判决二被告共同退还土地使用权转让款125000元及逾期退款损失（以125000元为基数，自起诉之日起至退还款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

3.判决二被告支付原告土地转让违约金3万元。

审理期间，原告刘某某变更诉讼请求：

1.判决确认原、被告于2014年4月17日签订的《土地使用转让协议》无效；

2.判决二被告共同向原告退还土地使用权转让款125000元。

事实和理由：

2014年4月17日，原告刘某某与被告赵某某签订《土地使用转让协议》，约定将位于泉港区××镇××村黄山郑的面积约320平方米的土地（东边至刘某某住宅、西边至刘某某住宅、南边至刘某某住宅，北边至杂地）使用权以125000元转让给原告，被告赵某某应配合原告理顺该地边界，若被告违约，原告有权不将使用权归还，被告应赔偿转让款10倍的违约金及其他损失。

被告赵某某自本判决生效之日起十日内返还原告刘某某土地转让款125000元，原告刘某某与被告赵某某于2014年4月17日签订的《土地使用转让协议》无效。

✎马某某1、兰某某土地承包经营权转让合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起土地承包经营权转让合同纠纷案件，原告马某某1向本院提出诉讼请求：

1．依法判令被告向原告返还土地转让费64600元；

2．依法判令被告赔偿原告交通费、住宿费等5000元；

3．本案诉讼费用由被告承担。

被告当时承诺政府马上修渠通水耕种，结果十几年已过，到现在为止无法耕种，被告以欺骗手段取得土地转让费，且根据法律规定，被告无权转让土地，故诉至法院。

被告兰某某于本判决生效后立即向原告马某某1返还转让款64600元，原告马某某1于本判决生效后立即将位于吴忠市××区亩土地交付被告兰某某，确认原告马某某1与被告兰某某签订的土地转让协议无效。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国土地管理法:第二条

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第三十九条

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第十九条

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

※中华人民共和国土地管理法:第八十一条

依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交还土地，处以罚款。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第六十七条

违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第六十六条

违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

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文章来源参考：政府头条-土地转让有转让金违法吗怎么处理，土地转让金由谁来付

内容投稿：郝月

内容审核：张心升律师

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