住楼上也有土地使用权吗，一楼绿地的使用权楼上业主也可以使用吗归谁所有

住楼上也有土地使用权吗，一楼绿地的使用权楼上业主也可以使用吗归谁所有

一、一楼绿地的使用权楼上业主也可以使用吗归谁所有

一楼绿地的使用权及所有权问题，需根据具体情况判断，一般原则是归全体业主共有，但也存在特殊情况。以下是对此问题的详细分析：

1.一般原则：

▷ 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。这意味着，在大多数情况下，小区内的绿地，包括一楼绿地，其所有权归全体业主共同拥有，楼上业主也有权使用。

2.特殊情况：

▷城镇公共绿地：若一楼绿地被规划为城镇公共绿地，则其所有权归国家所有，由相关政府部门负责管理和维护，此时楼上业主无权单独使用。

▷ 明示属于个人：若开发商在销售时通过合同或其他有效方式明确告知，一楼绿地属于特定业主专有使用，且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么该特定业主享有专有使用权，楼上业主则无权使用。

3. 使用权与管理：

▷ 在绿地归全体业主共有的情况下，使用权和管理权通常由业主共同决定，可以通过业主大会或者业主委员会进行决策，并可以委托物业服务企业或者其他管理人进行管理。

▷ 依据《中华人民共和国民法典》第二百八十四条，业主有权自行管理或者更换管理人，确保绿地得到妥善维护和管理。

二、一楼住户的权利

法律分析：

一楼的下水道为公共水道，因为全楼的住户的下水都必须从一楼的下水道通过。如果一楼下水道堵塞了，那么于全体住户都是有责任的、有关系的。所以让楼上的住户都摊点疏通费用，这样做也是合情合理的。1、从民事法律关系上来说，这就属于相邻关系，下水道属于公用通道，全体住户都有义维护和管理公用下水道。也就是说一楼下水道堵塞，楼上的所有住户都有一定的责任，除非你的下水不从一楼的下水道里面通过2、如果一楼的下水道堵塞了，危及的不仅是一楼住户的合法权益，楼上所有的住户的权益都受到了危害。大家都不能使用下水道了，这样对所有人的生活都会造成影响。所以让大家兑钱疏通，这并无不当。法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第一千一百七十条 二人以上实施危及他人人身、财产安全的行为，其中一人或者数人的行为造成他人损害，能够确定具体侵权人的，由侵权人承担责任

不能确定具体侵权人的，行为人承担连带责任。

三、什么是商住房

对于商住房有两种解释:一是既可以作店面,又可以作住房(商住两用).二是楼下是店面,楼上是住房,产权为同一人。

一般来讲,土地原有的规划性质,如商业、综合、住宅这几类,开发商在签订了土地使用权合同后,是无法改变的。

但出于市场的不同需要,开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。

比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产,或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。

虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质,但购房者可以将房产做其它用途使用。

其中,在商业用地上建住宅用房,是近两年由于严格禁止土地协议出让,实行招拍挂后,导致住宅供应大幅减少,稀缺性增强后,开发商开始采用新的做法，在住宅用地建办公用房,就是购房者所熟识的“商住房”。

因为国内有小部分地方已经出了相关管理的规定,不允许出现一般的住宅房子用来商住房，工商部门也已经开始对于非商业用房或者商住房的住宅停止进行注册公司用途的工商登记手续。

而商业性住房,用来注册公司是没有问题,部分地区甚至是允许从事经商活动的。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎钱某某、胡某某等业主共有权纠纷民事二审民事判决书

本案为一起业主共有权纠纷案件，钱某某洪、胡某某上诉请求：

撤销一审判决，依法改判支持钱某某洪、胡某某的一审诉讼请求。

事实和理由：

1、双方系前后相邻的邻居，张某某违法占用的绿地为小区公共绿地，公共绿地具有改善居住环境的功能，是衡量居住空间质量的重要标志，也是小区品质的关键性指标，绿地面积大小直接影响着房屋的价值，张某某的侵权行为已经对钱某某洪、胡某某的利益造成了实质损害的不利后果，本质上应属于侵权纠纷，故钱某某洪、胡某某有权提起诉讼要求张某某停止侵权行为并将占用的公共绿地恢复原样。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费200元，由钱某某洪、胡某某负担。

✎闫某某、焦作市金佳苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起物业服务合同纠纷案件，闫某某上诉请求：

1、撤销一审判决；

2、一二审诉讼费全部由被上诉人承担。

3、判令上诉人享有一楼窗前绿地的养护权。

应依法维护一楼业主的权益以及小花园的使用权利。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费100元，由闫某某负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第二百七十四条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

※中华人民共和国民法典:第二百八十四条

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

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文章来源参考：政府头条-住楼上也有土地使用权吗为什么，楼上土地使用税怎么算面积

内容投稿：沈皓

内容审核：张新律师

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