乱批土地转让怎么办，未经审批转让国有划拨土地有权是否构成非法转让土地使用权罪

乱批土地转让怎么办，未经审批转让国有划拨土地有权是否构成非法转让土地使用权罪

一、未经审批转让国有划拨土地有权是否构成非法转让土地使用权罪

未经审批转让国有划拨土地使用权，并不直接构成非法转让土地使用权罪，但该转让行为可能无效，且可能面临法律责任。以下是对此问题的详细分析：

1）国有划拨土地转让的法定程序

1. 审批要求：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。这是国有划拨土地转让的法定前提。

2. 出让手续与出让金：经批准转让的，受让方需办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。这是确保转让合法性的重要步骤。

2）未经审批转让的法律后果

1. 转让行为无效：未经审批擅自转让国有划拨土地使用权，违反了法律的强制性规定，该转让行为通常无效。这意味着，尽管双方可能签订了转让合同，但由于缺乏政府审批，合同在物权变动层面无法产生法律效力。

2. 法律责任：未经批准擅自转让国有划拨土地使用权，还可能面临政府监管和处罚风险。相关部门有权责令限期改正，没收违法所得，并可处以罚款。情节严重的，还可能追究相关人员的刑事责任。

3）特殊情况与补救措施

1. 特殊情况处理：在特定情况下，如用于建设国家机关用地、军事用地等，有批准权的人民政府可能决定不办理土地使用权出让手续。此时，转让方需按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

2. 补救措施：尽管未经审批的转让行为一般无效，但在某些特殊情形下，如起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，转让行为有可能被认定为有效。

二、未取得土地证的转让行为是否有效?

根据最高法院的有关司法解释,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

1）城市土地使用权转让的条件是什么

国有出让土地的使用权转让条件

出让土地的使用权是指通过协议出让或招拍挂的形式与国家土地管理部门签订国有土地出让合同取得的土地使用权。根据现行的法律，出让土地的使用权是可以转让的，但转让必须符合法律的规定条件，我国房地产管理法第38条规定，以出让方式取得的土地使用权，其转让必须符合三个条件：

第一，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

第二，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

第三，建成的房屋必须有房屋所有权证书。

《房地产转让管理规定》第10条又将上述条件重复规定，这使得出让的国有土地使用权转让的法律条件有了明确的法律依据，凡是未交纳全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书、未达到法定投资条件的土地使用权的转让均认为无效，将发生转让合同无效的法律后果。设定转让条件的目的一是确保土地使用权转让的合法性，二是防止囤积土地和炒买炒卖行为。1995年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规范国有土地的交易活动，制止炒卖土地的内容同样是这一立法目的的考虑。

2）买卖房子土地出让金谁出

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。如果合同无特别约定，土地出让金应由买方缴纳。

3）商品房预售的条件是什么

商品房预售必须具备以下几个条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。房地产管理法根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。为了合理使用土地资源，防止国有土地收益的流失，商品房开发商只有依法交纳了全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书，才能获得房地产开发的权利和进行商品房预售的房地产交易。以划拨方式取得土地使用权的，如果要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。

2、持有建设工程规划许可证。国家每年出让多少土地使有权用于房地产开发，需总量控制，同时，房地产开发应符合城市建设整体规划要求，因此，必须由建设单位持有关文件向城市规划主管部门提出申请，由该部门进行审查和核发建设工程规划许可证后方可申请办理开工手续。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房被视为违章建筑，商品房预购方的权利难以切实得到保护。

3、按提供预售商品房计算，投入开发资金达到工程建设投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期这一条是预售的经济要件。它强调土地已经开发并初具规模。达到这一标准，才能符合房地产转让的条件，体现国家宏观调控的政策，有效的防止炒卖地皮，制止房地产开发商的投机牟利行为。因为开发商投资达到了一定的比例，基础工程已经完成，开发商面临着风险，如果中止投资，将会亏本。因此，这样规定有利于保证预售方的权利。规定已经确定施工进度和竣工交付日期，便于监督和管理，确定违约责任，也是为了保障预售商品房合同的履行。

4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，县级以上人民政府对房地产开发企业提出的预售申请进行审查，实际上是对预售商品房的活动进行监督和管理，防止违法销售，纠正不法行为。这是国家对商品房预售市场必要的行政管理措施，目的在于促进商品房预售活动的进一步规范化。商品房预售是一种比较特殊的转让行为，具有期权交易的性质。预售方投机性较强，买受方风险较大。如不加以控制极易造成混乱。

一、违反土地管理规定如何追责

违反土地管理规定的，怎样追责要依据具体情况而定，如果不构成犯罪的，可以给予行政处分或者行政处罚，如果构成犯罪的追究刑事责任。

《中华人民共和国土地管理法》第七十四条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；

对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；

可以并处罚款；

对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十七条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；

对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

第七十九条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎郭某某、青岛农村商业银行股份有限公司平度支行房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，郭某某上诉请求：

1.依法撤销一审判决，支持上诉人一审的诉讼请求；

2.二审案件受理费由被上诉人承担。

本案并不是纯粹的国有划拨土地转让，而是抵押的国有划拨土地进入执行程序，青岛市中级人民法院认定以物抵债协议有效，即转让有效。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费200元，由上诉人郭某某负担100元，青岛农村商业银行股份有限公司平度支行负担100元。

✎秦某某与常州市武进二轻实业总公司、羊鹤达合同纠纷二审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，秦某某上诉请求：

1.撤销一审民事判决书；

2.确认现登记于二轻公司名下位于常州市天宁区青龙街道常青村委4955.4平方米的国有土地使用权［常国用2003变字第x号国有土地使用证］归秦某某享有，并办理过户登记手续；

3.诉讼费由二轻公司、羊鹤达承担。

一审判决认定《协议书》不是土地使用权转让协议，而只是使用权协议，属于事实不清，适用法律错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费11200元，由秦某某负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城市房地产管理法:第四十条

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

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文章来源参考：政府头条-乱批土地转让怎么办手续，土地流转乱象

内容投稿：尤泽毅

内容审核：崔庆日律师

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