如何转变土地使用权性质，划拨用地是否可以改变土地性质

如何转变土地使用权性质，划拨用地是否可以改变土地性质

一、划拨用地是否可以改变土地性质

划拨用地可以改变土地性质，但需经过法定程序并满足一定条件。具体分析如下：

1）改变土地性质的前提条件

1. 符合规划要求：改变后的土地用途必须与当地土地利用总体规划和城市规划相一致。

2. 政府审批：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，划拨土地转让（包括改变用途导致的转让）需报有批准权的人民政府审批。审批过程中，政府会综合考虑城市规划、土地利用效率等因素。

2）改变土地性质的具体流程

1. 提交申请：土地使用者需向当地自然资源主管部门提出改变土地用途的书面申请，并附上相关材料，如土地使用证、规划设计方案等。

2. 审查与审批：自然资源主管部门对申请进行全面审查，包括土地权属、规划条件等，审查通过后报请有批准权的人民政府审批。

3. 补缴土地出让金：若政府批准改变土地用途并决定办理土地使用权出让手续，土地使用者需按规定补缴土地出让金。出让金的数额通常根据土地位置、面积、用途及当地市场行情等因素确定。

4. 签订出让合同与变更登记：土地出让金缴纳完毕后，土地使用者需与自然资源主管部门签订《国有土地使用权出让合同》，并办理土地性质变更登记手续，换发新的不动产权证书。

3）不办理出让手续的情况

若政府批准转让但决定不办理土地使用权出让手续，转让方需将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。此时，虽然房屋所有权可能发生转移，但土地使用权性质仍为划拨。

二、基本农田能改变土地使用性质吗

基本农田不能改变土地使用性质。国家实行基本农田保护制度，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，造成耕地、林地等农用地大量毁坏，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：

1、非法占用基本农田五亩以上或者基本农田以外的耕地十亩以上的

2、非法占用防护林地或者特种用途林地数量单种或者合计五亩以上的

3、非法占用其他林地十亩以上的

4、非法占用其他农用地数量较大的情形。《中华人民共和国基本农田保护条例》第四十四条 基本农田的划定：

（一）省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地总面积的百分之八十以上，具体数量指标根据全国土地利用总体规划逐级分解下达

（二）基本农田保护区以乡为单位划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施

（三）基本农田保护区以乡为单位划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施

（四）基本农田划区定界后，由省、自治区、直辖市人民政府组织土地行政主管部门和农业行政主管部门验收确认，或者由省、自治区人民政府授权设区的市、自治州人民政府组织土地行政主管部门和农业行政主管部门验收确认。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎汉中海德房地产开发有限责任公司与张某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，上诉人海德公司上诉请求：

撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。

事实与理由：

上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确约定，XX城XX幢XX号XX房房屋土地性质为划拨，本就不包含土地出让金在内，按照现行房地产政策的要求，划拨土地修建的商业房可以办理划拨土地性质的商业房房产证，该产权属于经济适用房性质的商业房。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费11008元，由上诉人陕西汉中海德房地产开发有限责任公司负担。

✎冷水滩区梧桐街道梧桐路居委会湘塔塘组、周某某等执行异议之诉民事二审民事判决书

本案为一起执行异议之诉案件，上诉人冷水滩区梧桐街道梧桐路居委会湘塔塘组上诉请求：

撤销一审判决，改判不准许执行上诉人的15间门面地。

本案二审诉讼费由一审原告承担。

上诉人二审期间变更第一项上诉请求为请求撤销一审判决，改判驳回一审原告的诉讼请求。

……”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。

驳回上诉，维持原判，本案二审案件受理费300元，由上诉人冷水滩区梧桐街道梧桐路居委会湘塔塘组负担。

✎恩平市自然资源局、恩平市化肥工业发电厂建设用地使用权出让合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起建设用地使用权出让合同纠纷案件，恩平资源局上诉请求：

撤销本案一审判决，依法改判支持恩平资源局的一审诉讼请求。

但一审判决未解决以下问题：

《中华人民共和国担保法》第五十六条规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费74538.53元（已由恩平市自然资源局预交），由恩平市自然资源局负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城市房地产管理法:第四十条

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“如何转变土地使用权性质，划拨用地是否可以改变土地性质”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。

文章来源参考：政府头条-如何转变土地使用权性质呢，怎样转变土地性质

内容投稿：湛思艺

内容审核：刘一帆律师

　　如对于征收补偿方案不满意，或想要提高赔偿标准的话，可以找北京在明律师事务所的律师帮你。