共有土地使用权如何转让，最高院关于土地使用权转让的规定

共有土地使用权如何转让，最高院关于土地使用权转让的规定

一、最高院关于土地使用权转让的规定

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。关于土地使用权转让，相关法律法规有如下规定：

1）《中华人民共和国土地管理法》相关规定

1. 第六十三条明确，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。且通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

2）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定

1. 第十九条规定了土地使用权转让的方式，并强调未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

2. 第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

土地使用权转让需遵守相关法律法规，且必须满足一定的条件和程序，包括投资开发和利用土地的要求，以及地上建筑物和其他附着物的所有权转让规定。在实际操作中，应咨询专业法律人士以确保合法合规。

二、在我国国有土地使用权转让规定是什么

法律分析：

在我国国有土地使用权转让规定是什么，国有土地资源就是通过划拨，转让等这些方式在市场上进行流通和使用的。土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

法律依据：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第九条 土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。

三、国有土地使用权如何转让?

关于土地使用权转让的方式；

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。

后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。

“其他合法方式”一般包括：

1.买卖。

作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。

由于“买卖”是土地使用权“转让”的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权“转让”指的就是土地使用权“买卖”。

下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，“转让”有广、狭两个概念之分，当“转让”是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;

当“转让”是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。

2.抵债。

抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。

在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。

3.交换。

以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。

土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。

4.作价入股。

作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。

说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;

说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。

5.合建。

在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。

为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权;

不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。

因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。

6.赠予。

赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。

以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。

但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。

7.继承。

在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。

在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。

通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎陈某某、张某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，陈某某飞上诉请求：

撤销一审判决，改判驳回张某某的全部诉讼请求。

第二，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，该规定旨在加强土地用途管制，限制农用地转为建设用地，而农村房屋买卖涉及的是宅基地，宅基地本身即为建设用地，使用主体的变更并不会改变宅基地的性质，故该规定显然不能调整宅基地使用权的流转问题。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费18300元，由上诉人陈某某飞负担。

✎雷某某、刘某某合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，雷某某上诉请求：

依法改判河南省固始县人民法院（2021）豫1525民初7044号民事判决。

一审引用《土地管理法》第63条关于集体土地使用权不得转让的规定来处理经县级人民政府划拨的建设用地使用权转让纠纷，明显是适用法律错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费100元，由上诉人雷某某负担。

✎丁某某、陈某某等民事一审民事判决书

本案为一起宅基地使用权纠纷案件，原告丁某某向本院提出诉讼请求：

1、判令被告继续履行合同并配合办理相关过户手续。

2、判令被告承担本案的全部诉讼费。

事实和理由：

原被告系同村村民，于2008年2月25日签订《地基转让协议》，协议约定甲方在畜牧场有土地一块，占地面积100平方米，公证处公证号49号，价格80080元，位置在高速公路以下第四排，付款方式签订协议时付3万元，余款在3月份以前付清。

案件受理费100元，由原告丁某某负担，驳回原告丁某某的诉讼请求。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第十九条

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

※中华人民共和国土地管理法:第六十三条

土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第二十四条

地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

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文章来源参考：政府头条-共有土地使用权如何转让给别人，共有产权房土地出让方式

内容投稿：葛盈钰

内容审核：黄晓丽律师

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