如何确定土地流转面积，土地流转按实际面积算还是按原不动产证算

如何确定土地流转面积，土地流转按实际面积算还是按原不动产证算

一、土地流转按实际面积算还是按原不动产证算

土地流转面积的确定需综合考虑土地证记载亩数、实测面积及确权面积，并通过签订书面流转合同明确双方权利义务。具体分析如下：

1）土地流转面积的主要计算依据

1. 土地证记载面积：土地证上登记的亩数是经过法定程序测量、认定并记录的，具有法律效力。在常规、规范的土地流转中，会首先以土地证上记载的亩数为基础进行协商和流转。

2. 实测面积：由于历史原因或其他特殊因素，实际土地面积可能与土地证上记载的亩数不一致。此时，双方可通过协商，以实际测量的面积为准进行流转，并在流转合同中明确约定实际流转面积及价格调整条款。若对面积存在疑问或争议，可共同委托有资质的测绘机构重新测量，以测量结果为准。

3. 确权面积：确权面积是根据土地的实际使用情况和历史记录来确定的，可能与土地证上的亩数存在差异。在土地流转过程中，确权面积也是一个重要的参考因素，有助于确保流转面积的准确性和合法性。

2）土地流转的合规性要求

根据《农村土地承包经营权流转管理办法》等相关规定，土地流转必须签订书面流转合同。合同应明确双方的权利和义务，包括流转面积、流转期限、流转价格、支付方式、违约责任等条款。这有助于确保流转的合法性和合规性，保护双方当事人的合法权益。

二、土地流转的方式有几种

1、土地转包：

指承包方将自己承包期内承包的部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。土地转包是农民集体所有制组织内部农户之间的土地承包经营权的租赁。转包无需经发包人许可，但合同需向发包人备案，承包方将土地交他人代耕不足一年的除外，将承包地交由他人代耕的，由于代耕人通常是土地承包人的父母、兄弟或者其他亲戚朋友，请人代耕只是口头打个招呼，因此可以不签订书面合同。

2、土地转让。是指承包方将其拥有的未到期的土地承包经营权以一定的方式和条件转移给他人的行为。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。已在非农产业就业并有比较稳定收入的农户自愿放弃承包地，一般采用这种转让方式，转让必须经发包方同意才可进行转让。

3、土地出租。是指承包方作为出租方，将自己承包期内部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营，并收取租金的行为。土地转包是农民集体所有制组织农户同其他集体所有制组织农户发生的农村土地承包经营权的租赁。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

4、土地互换。是指土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交换给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。一般都是承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换土地承包经营权，是农户在自愿的基础上，在同一集体经济组织内部，对人人有份的承包经营权进行的微调。该种调整改变了原有的权利分配，涉及到承包义务的履行，因此，应当报发包方备案。

5、土地入股。是指在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。《农村土地承包法》第四十二条规定：

承包方之间为发展农业经济，可以联合自愿将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。该条有两个基本含义：

第一，入股应在承包户之间进行，不包括将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产工产的工商企业或者公司，也不包括将土地承包经营权人作为投资成立农业经营公司。第二，土地承包经营权收入，是农户以入股形式组织在一起，从事农业合作生产，收益按照股份分配，而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。

6、反租倒包。由农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来，集中连成一片，给予农户适当的经济补偿，再把土地承包进行转租或发包给农户、个人或企业单位。

7、托管。是指承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。托管期间原承包合同规定的权利义务可以由承包方履行，也可以在协议中明确由托管方履行。

2）农村土地流转应遵循什么原则？

土地经营权流转应当坚持农村土地农民集体所有、农户家庭承包经营的基本制度，保持农村土地承包关系稳定且长久不变，遵循依法、自愿、有偿原则，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方流转土地经营权。

三、农村土地流转有什么规定

农村土地流转的法律规定是：

农村土地流转是在保留承包权的情况下将土地的经营权转给他人获得土地佣金的行为，土地流转应当签订书面的流转合同，流转期间不得改变土地的农业用途、不得超过承包期的剩余期限。

农村土地流转应当遵循以下原则：

(1)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

(2)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

(3)流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

(4)受让方须有农业经营能力；

(5)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

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文章来源参考：政府头条-如何确定土地流转面积大小，土地流转程度

内容投稿：明汐

内容审核：崔庆日律师

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