土地使用权可不转让吗，土地可以只征不转吗

土地使用权可不转让吗，土地可以只征不转吗

一、土地可以只征不转吗

土地不可以只征不转，且土地与地上建筑物在转让时需遵循“房地一体”原则。以下是对此问题的详细分析：

1）土地征收与转用的基本概念

1.土地征收：指国家为了公共利益需要，依法将农民集体所有的土地转化为国有土地，并给予合理补偿和妥善安置。此过程中，土地所有权发生转移。

2. 土地转用：指按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限，将农用地转变为建设用地的行为。此过程中，土地所有权不发生转移，仍属于集体所有。

1. 法律依据：

▷ 根据《中华人民共和国民法典》第三百五十六条，建设用地使用权转让时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

▷ 根据《中华人民共和国民法典》第三百五十七条，建筑物、构筑物及其附属设施转让时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。

▷ 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条也明确规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

2. 原则内涵：这些法律规定确立了“房地一体”的原则，即房屋和土地在法律上是紧密相连的，不可分割。无论是土地征收还是转用，若涉及地上建筑物的转让，都必须遵循这一原则。

3）土地只征不转的不可行性

1. 逻辑矛盾：土地征收本身就意味着土地所有权的转移，而“只征不转”在字面上即存在矛盾。若指仅征收土地而不涉及地上建筑物，则违反了“房地一体”原则。

2. 实际操作困难：即使尝试“只征不转”，也会因地上建筑物的存在而无法实际操作。因为房屋所有权人对房屋占用的土地依法享有建设用地使用权等权利，房屋与土地使用权相互依存、不可分割。

二、土地使用权能转让吗?

法律分析：

土地使用权可以转让。土地使用权的转让是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移，包括出售、交换、赠与、继承等方式。土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

法律依据：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

第二十四条 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

一、土地使用权不可以转让吗？

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。

土地使用权转让应当签订转让合同。

土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。

土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。

对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;

可以并处罚款;

对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎朱某某、贺州市茂源房地产开发有限公司排除妨害纠纷民事二审民事判决书

本案为一起排除妨害纠纷案件，朱某某阳上诉请求:撤销贺州市平桂区人民法院（2021）桂1103民初2097号民事判决书，查清事实后依法改判为:判令被上诉人立即停止侵权，停止占用上诉人的位于贺州市平桂区黄田担干岭二级路旁只登记不发证的路边地479.52平方米的土地（1.范围及四至：

东：

权属线接二级路路边地；

南：

权属线接地产公司征用地；

西：

权属线接英石村集体土地；

北：

权属线接水电工程处水电器材厂旁通道，其中的只登记不发证的路边地38.8ｍ＊20ｍ＝776㎡,除去己征用的296.48㎡的部分。

详见附件一国有土地使用权登记卡，编号为贺州国用（1999）字第076号。

2.上诉人图示的阴影部分是被上诉人占用的部分，详见附件二。

），恢复原状。

本案一审诉讼费和二审诉讼费均由被上诉人承担。

上诉人认为，虽然该部分只登记不发证部分土地与被上诉人拍得的4204平方米的土地属于同一宗土地，但是上诉人对于涉案的只登记不发证的776平方米的土地是有单独的使用权，因贺州大道南出口至旺高工业区道路一期工程所需，征用上诉人所使用的国有建设用地296.48平方米土地己进行补偿这一事实足以证明上诉人对于该部分土地独立的使用权。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费100元（朱某某阳已预交），由上诉人朱某某阳负担。

✎朱某某、广西普惠贸易有限公司排除妨害纠纷民事二审民事判决书

本案为一起排除妨害纠纷案件，朱某某上诉请求:撤销贺州市平桂区人民法院（2021）桂1103民初2096号民事判决书内容，查清事实后依法改判为：

判令被上诉人立即停止侵权，停止占用上诉人的位于贺州市平桂区黄田担干岭二级路旁只登记不发证的路边地999.7平方米的土地（1.范围及四至：

东南：

权属连线接国有土地间接二级路；

西南：

围墙外线接英石村集体土地；

西：

围墙外线接英石村集体土地；

东北：

权属连线接本单位用地。

其中的只登记不发证的路边地77.45ｍ＊20ｍ＝1550㎡,除去己征用的550.3㎡的部分。

详见附件一国有土地使用权登记卡，编号为贺州国用（2004）字第220237号。

2.上诉人图示的阴影部分是被上诉人占用的部分，详见附件二），恢复原状。

本案一审诉讼费和二审诉讼费均由被上诉人承担。

上诉人认为，虽然该部分只登记不发证部分土地与被上诉人拍得的6670.2平方米的土地属于同一宗土地，但是上诉人对于涉案的只登记不发证的1549.8平方米的土地是有单独的使用权，因贺州大道南出口至旺高工业区道路一期工程所需，征用上诉人所使用的国有建设用地550.3平方米土地已进行补偿这一事实足以证明上诉人对于该部分土地独立的使用权。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费100元（朱某某已预交），由上诉人朱某某负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第三百五十六条

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

※中华人民共和国民法典:第三百五十七条

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

※中华人民共和国城市房地产管理法:第三十二条

房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

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文章来源参考：政府头条-土地使用权可不转让吗为什么，土地使用权可以直接转让吗

内容投稿：阮光

内容审核：王华华律师

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