土地使用权如何利用，国有土地使用权处置如何进行

土地使用权如何利用，国有土地使用权处置如何进行

一、国有土地使用权处置如何进行

国有土地使用权的处置主要包括土地出让、土地租赁、土地作价出资(入股)、授权经营和保留划拨等方式。这些方式均需在遵守国家法律法规的前提下进行，以确保土地使用权的合法、合规流转。

1）土地出让

土地出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这种方式通常用于商业、住宅等用地的开发。

2）土地租赁

土地租赁是指国家将土地使用权租赁给土地使用者，由土地使用者支付租金的行为。这种方式适用于需要临时使用土地的情况，如临时建筑、活动等。

3）土地作价出资(入股)

土地作价出资(入股)是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。这种方式通常用于国有企业改制或重组。

4）授权经营

授权经营是指国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。这种方式主要用于支持特定企业或行业的发展。

5）保留划拨

对于某些特定用途的土地，如国家机关用地和军事用地，国家会采取划拨方式供应土地，即无偿提供土地使用权。这些土地通常不能随意转让或用于其他商业目的。

在处置国有土地使用权时，务必遵守相关法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。任何非法转让、买卖土地的行为都将受到法律的制裁。同时，土地使用权争议应通过协商、调解、政府处理等方式解决，以避免纠纷和冲突。

二、建设用地使用权出让应当约定什么等控制性指标以及闲置土地处置方式和违约责任

法律主观：

1） 建设用地使用权 出让方式包括什建设用地使用权出让有四种形式：

协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。 协议出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门代表国家作为出让方，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同的行为。出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地所在级别基准地价。低于最低价时国有土地使用权不得出让。 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地适用出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府 城市规划 部门的同意，签订土地使用权出让 合同变更 协议或者重新签订土地使用权的出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权招标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让国有加设用地使用权，是指出让发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有土地使用权人的行为。二、建设用地使用权特征建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。建设用地使用权的标的仅以土地为限

而且由于我国城市土地属于国家所有，农村和城郊土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。所以，建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。我国《民法典》 第三百六十一条 规定：

“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”可见，如果使用集体所有的土地进行建设（如兴办乡镇企业、村民建造住宅、村内建设公共设施），则不属于《民法典》第12章所规定的建设用地使用权。三、建设用地使用权产生方式 建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因（如继承），自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：

在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。 综上所述，建设用地转让应当签订合同，向登记机构申请建设用地使用权登记。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》第三百四十六条 设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。 《中华人民共和国民法典》第三百四十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

三、土地使用权的处置方式主要有哪些?

1、地使用权的处置方式主要有土地出让、土地租凭、土地作价出资(入股)、授权经营、保留划拨。

2、照现行法律法规，擅自改变土地用途的，应无偿收回国有土地使用权。

由于地上建筑物的所有权与土地使用权具有不可分割性，收回国有土地使用权的同时，应一并收回地上建筑物，但应给予原所有权人适当补偿。

3、于土地所有权和使用权财产纠纷处理的方法是很明确的，总结一下为：

(一)协商解决。

即由发生争议的双方当事人在平等自愿的基础上，就争议双当事人在平等自愿的基础上，就争议的土地进行协商，取得一致意见的，签定书面协议，并送当地人民政府土地行政主管部门备案。

(二)调解解决。

双方当事人协商不成时，当事人一方或双方可以向当地政府土地行政主管部门提出处理申请。

土地行政主管部门接到申请后，先进行调解。

调解达成协议的，制作调解书，经双方当事人签名或盖章，调解人员署名并加盖调解机关的印章。

(三)政府处理解决。

当调解未达成协议，或者经调解达成协议，但在调解书送达前，一方或者双方当事人反悔的，土地行政主管部门应及时提出处理意见，报人民政府作出处理决定。

(四)行政复议解决。

政府对土地权属争议的处理决定在性质上属于土地确权行为，即属于政府的一种具体的行政行为，所以，如果当事人对政府的处理决定不服，可以依法申请行政复议，通过复议方式解决争议。

(五)行政诉讼解决。

如果当事人对有关复议机关的复议决定不服，还可以向人民法院提起诉讼，通过诉讼方式解决争议。

由于行政复议不是行政诉讼的必经程序，所以，当事人如果对政府的处理决定不服，也可以不经行政复议程序，直接向人民法院起诉。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎安溪县人民政府、福建长翔房地产开发有限公司等合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，因此，安溪县政府因提高安溪县整体商业配套和居民生活水平的公共利益需要，向长翔公司提前收回案涉地块土地使用权，是出让国有土地使用权的例外，属于土地收储中的收购模式，只能采用作价即货币补偿的方式，而案涉《置换协议》约定以土地置换的方式给予补偿，违反经营性用地提前收回的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应属无效。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费489861元，由安溪县人民政府负担。

✎李某某、乐昌市瑜丰置业有限公司等物权保护纠纷民事二审民事判决书

本案为一起物权保护纠纷案件，李某某上诉请求：

1.撤销一审判决，改判驳回瑜丰公司的全部诉讼请求或起诉；

2.本案二审诉讼费由瑜丰公司负担；

3.由过错方（瑜丰公司或一审法院）赔偿李某某因二诉讼产生的直接损失（含聘请律师、文件复印、交通费）10000元以及耗时8个月诉讼官司对李某某产生的精神损失及应付李某某的工资合计40000元,共计5万元。

4.李某某为该地块房屋共有人，请求法院要求瑜丰公司恢复已拆除的建筑物，对源天公司造成的损失给予赔偿。

因李某某为房屋权利共有人之一，住房补贴是李某某隐性福利，源天公司未获得补偿，李某某因失去资金来源而随之消失的损失。

5.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条、第二十五条规定，责令乐昌市国土资源局为李某某办理已分拆红线图之外部分，涉案房地产不符合政府代管条件以及收回归国有条件的27栋房屋土地使用权、地上建筑物、其他附着物所有权登记过户在李某某名下，以清晰权属的法律关系，避免再起纠纷。

再看出让合同，由于土地权利不清晰，土地权利出让人（乐昌市国土资源局），未对原土地使用权人源天公司实行征收或者征用，并未给予16867094元土地补偿，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条、第五条、第五十八条之规定，仅凭一份乐昌市人民政府关于依法收回国有土地使用权的通知，就与土地实际受让人瑜丰公司签订国有建设用地使用权出让合同，李某某认为应视为合同无效。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费100元，由李某某负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第二条

国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。

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文章来源参考：政府头条-土地使用权如何利用的，土地使用权获得的两种方式

内容投稿：蒋安

内容审核：刘清伟律师

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