住宅土地使用权到期新规，自然资源部关于出让土地使用权到期的规定

住宅土地使用权到期新规，自然资源部关于出让土地使用权到期的规定

一、自然资源部关于出让土地使用权到期的规定

自然资源部关于出让土地使用权到期的规定主要依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及《中华人民共和国民法典》的相关规定。具体规定如下：

1）土地使用权出让年限

1. 居住用地：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年。

2. 其他用途用地：工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地以及综合或其他用地的土地使用权出让最高年限为五十年。商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限则为四十年。

2）土地使用权到期后的处理

1. 居住用地：根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

2. 非居住用地：非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，需依照法律规定办理。土地使用者需在期限届满前一年申请续期，除非根据社会公共利益需要收回该幅土地，否则应予以批准。经批准准予续期的，应重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。若土地使用者未申请续期或虽申请但未获批准，土地使用权由国家无偿收回。

二、中央新规70年产权如何取消

中央新规70年产权取消是指土地使用70年的住宅土地使用权到期后届满的自动续期，并可以根据当时的地价水平，补缴土地出让金，再次申请土地使用权。住宅土地使用权到期指的是住宅土地使用权到期，而不是住宅所有权到期，住宅所有权是永久的。【法律依据】《城市房地产管理法》第二十一条土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。《民法典》第三百五十九条住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定

没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

三、根据土地使用年限的新规土地使用年限到期怎么办?

根据土地使用年限的新规土地使用年限到期时，可以在土地使用年限届满前，土地使用者可以申请续期。

具体如下：

1、在土地使用年限届满前，土地使用者可以申请续期，经重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理土地使用权续期登记。

土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

2、住宅土地使用权的自动续期，是我国国有土地使用权申请续期制度的一个重大例外，等于向社会宣告：

住宅土地使用权经登记而取得，因为自动续期而长期有效。

该规定的意义在于：

奠定了住宅土地使用权可以事实上长期存续的法律基础，成为本世纪以来我国重树民众创造和保有财富信心的最具价值的法律制度。

3、《物权法》第149条规定住宅土地使用权自动续期，没有规定任何条件，那些主张住宅土地使用权自动续期是有条件的观点，不论其条件宽厚(例如象征性支付土地费用)抑或苛刻，都不是在解释而是在否定住宅土地使用权自动续期制度。

众所周知，除划拨土地使用权外，国有土地使用制度实行有偿使用和限期使用，土地使用者应与国家(政府)订立土地使用权出让合同，约定使用期限和出让金等等，经登记取得土地使用权;

以出让方式经登记取得的土地使用权，因出让合同规定的使用年限届满而终止。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎余某某、陈某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，余某某、陈某某上诉请求：

1.请求依法撤销原判，并改判支持上诉人的一审诉讼请求；

2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

5、.一审法院已查明案涉土地系综合用地，并认定“即使由此认定《商品房买卖合同》记载的土地使用权年限为七十年的行为构成违约，根据《中华人民共和国物权法》第149条第一款‘宅用地使用权期间届满，自动续期’规定和《中华人民共和国合同法》第112条‘当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失’的规定，结合唯中房开公司与绥阳县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第25条约定‘住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期’的事实，案涉商品房用地土地使用权期限届满后可自动续期”，这一段陈述中“唯中房开公司与绥阳县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》”是指那一份合同。

贵州唯中创展房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付陈某某、余某某逾期办证违约金2644.15元，一审案件受理费1758元，二审案件受理费3516元，共计5274元，由陈某某、余某某负担791元，由贵州唯中创展房地产开发有限公司负担4483元。

✎兰坪县永兴粮油贸易有限责任公司、兰坪县粮油购销有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

本案为一起租赁合同纠纷案件，永兴粮油公司上诉请求：

1.判令被告继续全面履行合同（即履行至2045年12月30日）；

2.判令本案一审、二审诉讼费用由被告承担。

对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限”，本案中，被告享有国有土地使用权的土地应当属于商业用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，商业用地的出让年限为四十年，结合本案，在企业改制的特殊时期，订立的《土地租赁合同》的租赁期限参照商业用地四十年的，《国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知》（国土资发0999222号）这一文件应属特别法，根据特别法优于一般法的法律适用原则，本案土地租赁期限的认定应当按照特别法即《国土资源部关于印发规范国有土地租赁若干意见的通知》（国土资发0999222号）的规定，而非原《合同法》的一般规定，故土地租赁期限应为40年。

兰坪县粮油购销有限公司继续履行与兰坪县永兴粮油贸易有限责任公司于2005年1月1日签订的《土地租赁合同》，驳回兰坪县粮油购销有限公司、兰坪县永兴粮油贸易有限责任公司的上诉请求。

✎烟台市芝罘区只楚街道宫家岛居民居委会、烟台市联农供销石化有限公司建设用地使用权合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起建设用地使用权合同纠纷案件，原告向本院提出诉讼请求：

1.请求解除原告与被告签订的土地租赁合同；

2.判令被告将承租的土地10日内交还给原告；

3.判令被告将持有的承租土地的土地使用证原件、经规划部门批准的规划许可证原件、加油站建设批准许可证原件10日内归还原告。

诉讼中，原告将诉讼请求变更为：

1.确认原、被告签订的《租用土地使用权合同书》无效；

2.判令被告将承租的涉案土地10日内交还给原告；

3.判令被告将持有的租赁土地使用证原件、经规划部门批准的规划许可证原件、加油站建设批准许可证原件10日内归还原告。

被告属于宫家岛集体经济组织以外的单位，该租赁合同签订仅依据原宫家岛村两委会形成的无效决议，未召开村民会议或村民代表会议并通过该土地承包经营方案，也未经过乡(镇)政府批准，违反法律规定，合同应属无效。

确认原告烟台市芝罘区只楚街道宫家岛居民委员会与被告烟台市联农供销石化有限公司于2004年9月11日签订的《租用土地使用权合同书》约定的租赁期限50年，其中20年以内的部分有效，超过20年的部分无效，案件受理费16320元，由原告烟台市芝罘区只楚街道宫家岛居民委员会与被告烟台市联农供销石化有限公司各负担8160元。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第十二条

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。

※中华人民共和国民法典:第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

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文章来源参考：政府头条-住宅土地使用权到期新规定，住宅土地期限到期新政策

内容投稿：孔洁一

内容审核：马建波律师

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