拆迁要评估公司吗 怎么判决，拆迁政府让第三方评估合理吗

拆迁要评估公司吗 怎么判决，拆迁政府让第三方评估合理吗

一、拆迁政府让第三方评估合理吗

拆迁时政府让第三方评估是合理的，但需遵循法定程序。以下是对此问题的详细分析：

1）评估机构选定的合法性

1. 法律依据：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条，房地产价格评估机构应由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。这一规定确保了评估机构选定的公正性和透明性。

2. 第三方评估的合理性：政府让第三方评估机构进行评估，本身并不违反法律法规，关键在于评估机构的选定是否符合法定程序。若评估机构是由被征收人协商选定或通过合法程序确定，则第三方评估是合理的。

2）评估机构的独立性与公正性

1. 独立客观公正原则：评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。这是确保评估结果公正性的重要原则。

2. 违法干预的后果：若评估机构受到违法干预，导致评估结果不公正，被征收人有权提出异议，并通过法律途径维护自己的合法权益。

3）被征收人的权利保障

1. 异议与复核权：被征收人对评估结果有异议的，有权在收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请。

2. 专家鉴定与法律救济：若复核结果仍不满意，被征收人还可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，或通过行政复议、行政诉讼等法律途径寻求救济。

二、拆迁中可以评估的有哪些

法律分析：

拆迁评估范围包括：

（一）被征收房屋价值的补偿

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律依据：

《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

三、对于强拆后的房屋怎么评估

房屋被强拆后的评估程序是按照机构的估值来认定的，在房屋征收的行政赔偿案件中，依照现行法律规定确定行政赔偿项目和数额时的基本原则是，赔偿数额至少应不低于赔偿请求人依照补偿安置方案可以获得的全部征收补偿权益，不能让赔偿请求人获得的赔偿数额低于依法征收可能获得的补偿数额。

此时，对强拆过程中“直接损失”的理解，不仅包括赔偿请求人因违法拆除行为造成的直接财产损失，还应包括其作为被征收人所可能享有的全部房屋征收安置补偿权益，如产权调换安置房、过渡费、搬家费、奖励费以及对动产造成的直接损失等。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎李某某、刘某某二审行政判决书

本案为一起行政复议案件，李某某、刘某某起诉请求：

1、撤销茅箭区政府于2019年6月4日对李某某、刘某某作出的茅政征补2019]第3-4号《关于对李某某、刘某某房屋征收补偿决定书》；

2、本案诉讼费用由茅箭区政府承担。

一审法院查明，2018年11月19日，茅箭区政府作出茅政征2018]11号房屋征收决定，附《茅箭区双鸥郧发片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》），并于11月21日发布征收公告，决定对湖北省十堰市茅箭区二堰街办二堰桥社区双鸥郧发片区房屋依法实施征收。

《补偿方案》规定的补偿方式、补偿标准为：

征收个人住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，被征收房屋价值和产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

过渡方式及各项相关费用标准：

本次房屋征收实行自行过渡方式。

被征收人选择货币补偿的，由征收人按10元/（㎡?月）的标准支付3个月的临时安置费。

被征收人选择房屋产权调换的，自搬家之日起按10元/（㎡?月）的标准支付临时安置费至交付安置房后三个月止，过渡期限不超过30个月。

搬迁费按次数结算。

被征收人选择货币补偿的支付1次搬迁费，选择房屋产权调换的支付2次搬迁费。

搬迁费每次500元。

奖励标准和计算方法：

（一）对按期签约并办理房屋交接手续的被征收人给予被征收房屋市场评估价值（不含装饰装修和房屋附属物）不高于30%的货币奖励。

按照征收补偿方案确定的签约期限，15日内奖励30%，30日内奖励20%，45日内奖励10%，逾期不予奖励。

（二）搬迁补助费奖励500元/次；

临时安置补助费按房屋产权面积奖励5元/（㎡?月）；

按照协议约定，10日内搬迁的每户奖励3000元，15日内搬迁的奖励2000元，20日内搬迁的奖励1000元，逾期不予奖励。

签约期限：

自征收公告发布后之日起45日内（评估时间和国家法定节假日除外）。

权利救济：

（六）被征收人对评估报告有异议的，应当在收到评估报告之日起10日内向房地产评估机构书面申请复核。

李某某、刘某某位于朝阳××路××小区××单元602，产权证号为十堰房权证茅箭区字第××、20××85号，建筑面积为82.71㎡房屋位于征收范围内。

2018年11月7日，茅箭区政府成立的茅箭区棚改办至上湾、老街、双鸥郧发等棚户区改造选择产权置换安置居民的公开信，详细向被征收人介绍了常隆花园安置房的基本情况及选房原则。

2018年11月26日，湖北天阳房地产评估有限公司针对李某某、刘某某的房屋出具分户评估报告，采用比较法，参照本市同类地段在价值时点类似房地产的综合平均交易价格，在综合分析了各项影响房地产价格的因素进行一定价格修正后确定的征收范围内的平均交易价格，确定李某某、刘某某所拥有的住宅用房于价值时点二〇一八年十一月二十一日的房屋征收补偿评估价值为RMB410256元。

报告还说明了因被征收人的原因，被征收房屋室内装饰装修及附属物价值未进行测量，并告知了被征收人如对本估价结果有异议，自收到本估价报告之日起十日内，可以向本估价机构书面申请复核估价。

茅箭区征收办工作人员分别于2019年4月24日和4月26日入户向李某某、刘某某宣传政策，讲解关于棚改的相关政策、安置方式、补偿方案。

工作人员于2019年4月30日到李某某、刘某某家送达分户评估报告，但其拒不接收，工作人员将评估报告留置并拍照留存。

工作人员于5月13日到其住房门前送达《不签约风险告知及督促签约函》，告知收到该函后三日内签订房屋征收补偿协议，否则，房屋征收部门将报茅箭区政府依法作出征收补偿决定。

最终在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议。

2019年5月16日，湖北天阳房地产评估有限公司出具证明，载明截止2019年5月16日，未收到李某某、刘某某对评估报告提出任何异议的书面材料，评估已生效。

2019年5月22日，茅箭区征收办向茅箭区政府提出申请，以在规定的签约时间内未签订补偿协议为由，请求对包括李某某、刘某某在内的8户被征收人依法作出房屋征收补偿决定。

2019年6月4日，茅箭区政府作出茅政征补2019]第3－4号征收补偿决定书，决定对被征收人房屋进行征收补偿。

由李某某、刘某某自行选择货币补偿或产权调换方式。

货币补偿金额为：

被征收房屋价值的补偿为人民币409414.5元，室内装修评估价值因被征收人拒不配合，附属物3180元，搬家费为500.00元，过渡费为82.71㎡*10元/㎡/月*3个月＝2481.3元，共计补偿为人民币415575.8元（不含室内装修）。

全部存储在交通银行十堰分行茅箭区二堰街办双鸥郧发片区棚改项目办公室房屋征收补偿资金专户。

产权调换安置地点为常隆花园3号楼、4号楼，新房调换价5125元/㎡。

2019年8月17日，茅箭区征收办工作人员到李某某、刘某某家送达了该征收补偿决定书，因李某某、刘某某拒绝接收，便留置送达给他并拍照留存。

一审另查明，李某某、刘某某不服茅政征2018]11号房屋征收决定向十堰市人民政府提起行政复议，十堰市人民政府作出十行复决字2019]2号行政复议决定书，维持了茅箭区政府作出的茅政征2018]11号房屋征收决定。

李某某、刘某某不服，向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2019年12月19日作出（2019）鄂03行初21号行政判决认定茅箭区政府征收决定合法，驳回了李某某、刘某某的诉讼请求，该判决同时查明湖北天阳房地产评估有限公司经茅箭区双鸥郧发片区棚改工作办公室组织被征收人投票选举，当选成为双鸥郧发片区棚改项目房屋征收评估机构。

目前该判决处于二审审查阶段。

一审法院认为，茅箭区政府在作出被诉行政行为前，茅箭区双鸥郧发片区棚改工作办公室组织被征收人投票选举，确定湖北天阳房地产评估有限公司作为评估机构，符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款和《国有土地房屋征收评估办法》第四条的规定。

评估机构以房屋征收决定公告之日作为被征收房屋价值评估时点，采取比较法估价方法进行评估，最终确定被征收房屋的价值，符合《国有土地房屋征收评估办法》第十三条第一款、第十四条第二款的规定。

李某某、刘某某在收到《房屋评估报告》后规定的10日的异议期内，未向房地产价格评估机构申请复核，应视为对评估程序和报告结果内容的认可。

故该评估结果可以作为被诉征收补偿决定的主要事实依据。

茅箭区政府按照征收补偿方案确定的补偿范围和补偿标准，在作出征收补偿决定时给予被征收人自由选择货币补偿或者房屋产权调换两种方式，货币补偿的资金存入专门账户，产权调换的房屋能够确定具体的位置和户型（常隆花园3号楼、4号楼），具有可操作性，能够充分保障被征收人的自主选择权。

因李某某、刘某某未在规定签约期限内签约，也未明确表示选择哪种安置方式，茅箭区政府根据《补偿方案》给予被征收人货币补偿或者产权置换两种补偿方式，并分别计算出两种方式的搬家费和临时安置费，计算方式正确，并给予了行政复议和诉讼的权利。

补偿决定的作出符合补偿方案规定，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。

因李某某、刘某某不配合评估机构入户开展评估工作，导致室内装饰装修及附属物无法评估，其应当承担室内装饰装修及附属物无法评估的后果，经一审庭审沟通，茅箭区政府承诺只要李某某、刘某某配合，室内装饰装修及附属物的评估工作随时可以开展，不影响其按照评估结果进行补偿的权利。

茅箭区政府作出的补偿决定公平合理，李某某、刘某某认为补偿决定书事实认定不清、违反法定程序的诉讼理由，依法不能成立。

故一审判决：

驳回李某某、刘某某的诉讼请求。

一审案件受理费用50元，由李某某、刘某某负担。

李某某、刘某某不服一审判决，上诉请求：

1、撤销一审判决；

2、撤销茅箭区政府作出的茅政征补2019]第3-4号房屋征收补偿决定；

3、诉讼费由茅箭区政府负担。

2、评估机构已经在征收决定作出前确定了房屋评估单价，同一评估机构作出《房屋评估报告》，说明评估机构并非由被征收人选择，而是提前由茅箭区政府确定。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费50元，由李某某、刘某某负担。

✎驻马店市驿城区宏德商贸有限公司与驻马店市驿城区人民政府一审行政判决书

本案为一起行政征收案件，原告宏德公司起诉请求：

1.撤销驻马店市驿城区人民政府2019年3月23日作出的驿房征补字2020]6号房屋征收补偿决定。

判决被告按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定第十九条、第二十条、第二十一条、第二十五条、第二十七条的有关规定作出合法的国有土地上房屋征收补偿决定；

2.诉讼费由被告承担。

事实与理由：

原告宏德公司所有的涉案房产，是具有国有土地使用证和房产证的合法财产，驿城区政府在征收补偿过程中本应当按照国务院关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定给与合法补偿，而驿城区政府2019年2月22日做出的驿房征补字2019]16号房屋征收补偿决定，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定已被人民法院生效判决予以撤销并责令重作。

撤销被告驻马店市驿城区人民政府于2020年3月23日对原告宏德公司作出的驿房征补字〔2020〕6号《房屋征收补偿决定》，限被告驻马店市驿城区人民政府于判决生效后三个月内对原告宏德公司重新作出补偿决定。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※国有土地上房屋征收与补偿条例:第二十条

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

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文章来源参考：政府头条-拆迁要评估公司吗 怎么判决的，拆迁评估公司怎么收费

内容投稿：范华光

内容审核：崔庆日律师

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