城中村改造是协议拆迁吗，城中村改造属于协议折迁还是征收拆迁

城中村改造是协议拆迁吗，城中村改造属于协议折迁还是征收拆迁

一、城中村改造属于协议折迁还是征收拆迁

城中村改造既可能涉及协议拆迁，也可能涉及征收拆迁，具体取决于改造的方式和目的，不能一概而论。以下是对城中村改造中协议拆迁与征收拆迁的详细分析：

1）城中村改造概述

城中村改造是指对农村村落在城市化进程中，因耕地被征用、农民转为居民后仍居住于原村落而形成的居民区进行的综合改造。这一过程包括土地性质转变、房屋拆迁、居民安置及基础设施改善等多方面内容，旨在提升城市形象，优化居住环境，促进城市发展。

2）协议拆迁在城中村改造中的应用

1. 协议拆迁的定义：协议拆迁是指拆迁人与被拆迁人通过协商达成一致，签订拆迁补偿安置协议，对被拆迁房屋进行拆除，并对被拆迁人进行补偿和安置的行为。这种拆迁方式强调双方的自愿性和协商性。

2. 协议拆迁在城中村改造中的适用情形：

▷村集体自主改造：在符合规划和政策的前提下，村集体可组织村民自行开展改造。这种情况下，拆迁工作往往通过村民自治形式进行，与被拆迁人协商达成拆迁补偿安置协议，不涉及政府征收。例如，利用自有资金或引入合作企业对村庄进行规划和建设，拆除旧有房屋并新建住宅或商业设施。

▷ 市场主体参与改造：一些地方会引入房地产开发企业等市场主体参与城中村改造。这种模式下，市场主体与村集体、村民通过协商达成合作意向，签订拆迁补偿安置协议，进行开发建设。同样，这种情况下也不涉及政府的征收行为。

3. 协议拆迁的法律依据：虽然协议拆迁不直接涉及政府征收程序，但仍需遵守相关法律法规，如《民法典》中关于合同的规定，确保拆迁补偿安置协议的合法性和有效性。

3）征收拆迁在城中村改造中的应用

1. 征收拆迁的定义：征收拆迁是国家基于公共利益需要，依照法定程序和权限将集体土地转为国有土地，并对地上房屋进行拆除，给予合理补偿的行为。这种拆迁方式具有法定性、强制性和补偿性。

2. 征收拆迁在城中村改造中的适用情形：

▷政府主导的改造项目：当城中村改造由政府主导，且出于公共利益需要时，如改善城市基础设施、提升公共服务水平等，政府可能会决定对某块土地进行征收。这种情况下，拆迁工作将按照法定程序进行，包括发布征收公告、进行土地现状调查、组织听证、落实补偿安置等。

▷ 符合法定征收条件：根据《土地管理法》等相关法律法规的规定，为公共利益需要，政府可依法征收农民集体所有的土地。例如，政府为城市基础设施建设、公共事业发展等对城中村集体土地及地上房屋进行征收。

3. 征收拆迁的法律依据及程序：

▷ 法律依据：征收拆迁主要依据《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规进行。

▷ 征收程序：征收程序包括发布征收预公告、开展土地现状调查、组织社会稳定风险评估、拟定征地补偿安置方案并公告、组织听证、签订征地补偿安置协议、落实补偿费用、申请征收土地等步骤。对于国有土地上房屋征收，还需先作出房屋征收决定，再进行评估、协商补偿等环节。

4）城中村改造中协议拆迁与征收拆迁的关系

城中村改造过程中，协议拆迁与征收拆迁是两种不同的拆迁方式，它们相互关联又有所区别。协议拆迁更注重双方的自愿性和协商性，适用于村集体自主改造或市场主体参与改造的情形；而征收拆迁则具有法定性、强制性和补偿性，适用于政府主导的改造项目且出于公共利益需要的情形。在实际操作中，应根据具体情况选择合适的拆迁方式，并确保程序的合法性和被拆迁人的合法权益得到充分保障。

二、城中村改造房子能买吗

法律分析：

可以。如果需购买的城中村房子已取得五证,具有合法销售资格,是可以考虑购买的。城中村改造的房屋如果在具备合法手续,能够上市的情况下,与普通的商品房是没有太大的区别。城中村改造的房屋在交纳土地出让金，具备合法手续能够上市的情况下，与普通的商品房是没有实质区别的。但是目前市场上开发的城中村项目大多数都手续不全，因此对于购房者来说需要慎重考虑。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的

（三）依法收回土地使用权的

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的

（五）权属有争议的

（六）未依法登记领取权属证书的

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

三、城中村改造政策是怎么规定的?

城中村改造政策是地方政府自行规定的，但城中村改造的补偿是有法可依的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;

选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

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文章来源参考：政府头条-城中村改造是协议拆迁吗怎么赔偿，城中村改造是征收吗

内容投稿：余涛峰

内容审核：尹浩腾律师

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