拆迁协议合法吗 怎样签订，国有土地上房屋开发商与被征收人签订拆迁补偿安置协议是合法还是违法

拆迁协议合法吗 怎样签订，国有土地上房屋开发商与被征收人签订拆迁补偿安置协议是合法还是违法

一、国有土地上房屋开发商与被征收人签订拆迁补偿安置协议是合法还是违法

国有土地上房屋开发商与被征收人签订拆迁补偿安置协议，在符合法定条件时是合法的，否则可能违法。以下是对此问题的详细分析：

1）合法签订的情形

1. 签订主体合法：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条，房屋征收部门与被征收人可依法就补偿方式、金额、支付期限等事项订立补偿协议。开发商若作为房屋征收部门的委托单位，且以征收部门名义签订协议，同时协议内容符合条例规定，则签订行为合法。

2. 协议内容合法：补偿协议需明确补偿方式、金额、支付期限、产权调换房屋地点和面积、搬迁费等关键事项。若协议内容全面、合法，且双方自愿签订，则协议具有法律效力。

2）违法签订的情形

1. 签订主体不合法：若开发商未经房屋征收部门委托，或以自身名义与被征收人签订协议，则签订行为违法。因为开发商并非法定的房屋征收补偿协议签订主体。

2. 协议内容违法或未履行：若协议内容违反法律法规规定，如未明确补偿方式、金额等关键事项，或一方未履行协议约定的义务，如拆迁方未支付补偿款就强行拆除房屋，则签订行为及后续拆迁行为均违法。

3. 违反“先补偿、后搬迁”原则：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。若开发商在未给予被征收人补偿的情况下就要求其搬迁，甚至强行拆除房屋，则构成违法行为。

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二、拆迁签字不是户主签字有效吗

1）不是。一般提前2到3个月通知户主,应该是派人直接跟户主沟通,不止是户主得去签名。

除了户主签字同意外，还有很多方面的问题也需要解决，具体拆迁流程如下：

1、拆迁人申领房屋拆迁许可证

2、房屋拆迁管理部门按房屋拆迁许可证内容向社会发布公告

3、房屋拆迁管理部门和拆迁人向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作

4、确定拆迁补偿标准和安置方案。一般而言，对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。拆迁补偿方式分为一般情形的补偿和特殊情形的补偿两类。一般情形的补偿分货币补和房屋产权调换、结算价差，被拆迁人可以选择补偿方式

5、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达成拆迁补偿安置协议

6、裁决拆迁

7、强制拆迁。强制拆迁前拆迁人有就拆除房屋的有关事项向公证处申请办理证据保全的义务。

2）房屋拆迁时别人签字并领补偿款怎么办

拆迁补偿款应当由权利人领取，其他人没有权利领取。若拆迁方将您的补偿款发给别人，是不受法律保护的，当事人可以继续向其主张;若对方有资格领取，您需要和他内部协商。

相关法律规定

据《国有土地上房屋征收与补偿条例》：

第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定;

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;

选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

三、拆迁协议怎么签，需要注意哪些事项?

(一)审查签订合同的主体是否合法

和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。

比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。

合同的主要条款内容要明确很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。

拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：

1、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。

2、补偿款的支付时间及支付方式。

3、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。

4、如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。

(二)约定违约责任

一般来说，拆迁人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条款的补偿条件，基本上都能实现，但是什么事情都是有万一的，我们在签订合同的时候，也应该为可能出现的“万一”提前防备，那就是明确约定违约责任，从另外一个角度来说，也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。

(三)明确约定合同履行的程序

很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋，在交房后支付拆迁补偿款，有的项目甚至是要求先腾退房屋，然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。

后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。

曾经有一位企业客户来咨询律师，遇到的就是这种情况。

这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了，企业也在拆迁补偿协议上签字了，但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由，要求企业先行拆迁设备和厂房，并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。

企业拆除设备后，政府却告知，项目规划有所变动，暂时用不着企业这块地了。

因为没有拆迁补偿协议的保护，企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉，不仅得不到解决，甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。

(四)审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素，有不公平的条款

比如是否为拆迁人付款设置了条件，这个条件是否是模糊的或者难以实现的，一旦出现这样的条款就要注意了，拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间，因为大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高，几千万甚至上亿，这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎巴彦淖尔市恒大房地产开发有限公司、张某某等确认合同效力纠纷民事一审民事判决书

本案为一起确认合同效力纠纷案件，原告恒大房地产公司向本院提出诉讼请求：

1.确认原被告双方签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》无效；

2.由被告承担本案诉讼费用。

同时，从上述原被告双方签订的房屋征收补偿安置协议内容可知，拆迁被告106.65平米房屋，评估得出拆迁补偿金额应为465474元，但基于被告的胁迫，协议约定给予其214.8平米的两套回迁房，补偿金额高达652226元，即该拆迁补偿安置协议并非原告真实意思表示。

案件受理费100元，由原告巴彦淖尔市恒大房地产开发有限公司负担，驳回原告巴彦淖尔市恒大房地产开发有限公司的诉讼请求。

✎河南振茂置业有限公司、陈某某等合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起合同纠纷案件，河南振茂置业有限公司上诉请求：

1、请求二审法院依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或者指令信阳市浉河区人民法院进行重审；

2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

然而，自《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布施行后，振茂公司作为企业根本不具备与他人签订补偿安置协议的法定资格，因此该《拆迁补偿安置协议书》违反了合同法第五十二条第（五）项的规定，应当被认定为无效，一审法院没有适用该行政法规，属于适用法律错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费15870元，由河南振茂置业有限公司负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※国有土地上房屋征收与补偿条例:第二十五条

房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

※国有土地上房屋征收与补偿条例:第二十七条

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

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文章来源参考：政府头条-拆迁协议合法吗 怎样签订合同，拆迁协议叫什么名字

内容投稿：凤颖雯

内容审核：熊世红律师

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