违建被买卖立案谁是被告，业主明知是违建仍进行买卖怎么办

违建被买卖立案谁是被告，业主明知是违建仍进行买卖怎么办

一、业主明知是违建仍进行买卖怎么办

明知是违建仍进行买卖的法律责任与处理

在明知是违建的情况下仍进行买卖，涉及多方责任与法律后果。以下是对此问题的详细分析：

1）违建买卖的法律性质与后果

1.合同无效：

▷ 根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违建房屋的买卖因违反《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规而无效。

2.财产返还与赔偿：

▷ 依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，合同无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

2）卖方责任

1.返还购房款与赔偿损失：

▷ 卖方需返还买方已支付的购房款，并赔偿买方因合同无效而遭受的损失，如装修费用、搬迁费用等。

2.面临行政处罚：

▷ 卖方作为违建的建设者或所有者，可能面临县级以上地方人民政府城乡规划主管部门的处罚，包括责令停止建设、限期拆除、罚款等（依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条）。

3）买方责任

1.自担部分损失：

▷ 买方在购买时应尽到合理的注意义务。若明知房屋是违建仍进行交易，买方自身存在过错，需根据自身过错程度承担部分损失。

2.合同解除与返还房屋：

▷ 因合同无效，买方有权要求解除合同，并返还基于无效合同取得的房屋（依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条）。

4）中介方责任（若存在中介）

1.赔偿损失：

▷ 中介机构在明知房屋是违建的情况下仍促成交易，存在过错。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条，中介机构需退还已收取的中介费用，并对买卖双方遭受的损失承担相应的赔偿责任。

5）违建房屋的法律处理

1.不得出租：

▷ 根据《商品房屋租赁管理办法（2011年版）》第六条，属于违法建筑的房屋不得出租。若出租，将面临责令限期改正及罚款等处罚（依据《商品房屋租赁管理办法（2011年版）》第二十一条）。

2.违法行为的纠正：

▷ 违建房屋需按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定进行整改，包括限期改正、拆除或没收实物等。

明知是违建而进行买卖，不仅合同无效，还可能面临财产损失、行政处罚等法律后果。因此，在房屋交易中，各方应严格遵守法律法规，确保交易的合法性与安全性。

二、违建房屋买卖合同是否有效

违建房买卖合同是否有效根据实际情况而定，具体如下：

1、合同订立后，由于违章建筑的不确定状态，违章建筑的买卖合同处于有效状态

2、违章建筑人依法补办土地管理和城市规划手续的，将违章建筑转化为合法建筑，纠正合同效力成为有效合同

3、如果违章建筑的违法状态不能通过补办相关手续来改变，合同将无效。违建房的出租合同有效吗违建房的出租合同是无效的。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的“房屋”，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。【法律依据】：

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

在现实生活里，违建的买卖情况并不少见。

有人不清楚自己买的是违建，后期遇到问题才发现；

也有人明知是违建还进行交易。

当违建买卖出了问题需要立案时，很多人就懵了，不知道该把谁当成被告。

毕竟涉及到交易，有卖方、买方，可能还有中介等参与方，到底谁该对违建买卖的问题负责呢？下面就来详细说说这个问题。

一、被告的基本确定原则

在违建买卖立案中确定被告，得遵循“谁实施违法行为，谁承担责任”的原则。

简单来说，就是在违建买卖过程里，谁的行为导致了纠纷或者违法情况，谁就可能成为被告。

比如，如果是卖方故意隐瞒房屋是违建的事实，把房子卖给了买方，买方发现后要立案，那卖方就很可能是被告。

因为卖方的隐瞒行为让买方遭受了损失，这种隐瞒就是一种违法行为。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎刘某某、王某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起房屋买卖合同纠纷案件，刘某某上诉请求：

请求撤销五大连池市人民法院（2021）黑1182民初613号民事判决。

事实和理由：

1.国家规定违法建筑的房屋不可买卖，王某某、孙某某明知房子是违建的情况下将房子卖给刘某某。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费4,900元，由刘某某负担。

✎吉林省华建贸易有限公司、王某某买卖合同纠纷民事二审民事判决书

本案为一起买卖合同纠纷案件，”有关合同内容约定不明确的合同仍是存在继续履行的可能的，故即使认定华建公司与王某某之间存在买卖合同关系，在王某某起诉前从未要求过华建公司进行发货，不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，合同不应予以解除，一审法院适用法律错误。

对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励，享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。

✎贵州金明房地产开发有限公司、冯某某商品房预售合同纠纷二审民事判决书

本案为一起商品房预售合同纠纷案件，上诉人金明房开公司上诉请求：

撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；

二审诉讼费由被上诉人承担。

本案中，虽然修建小区消防通道的土地被占用的事实发生在合同签订之后，但由于七星关区人民政府占用土地时称是临时借用，出现久拖不还的情况，是上诉人在订立合同时不能预见能力也无法预见的事实，不属于正常的商业风险，应当依法认定合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定，支持上诉人的诉讼请求。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费50.00元，由上诉人贵州金明房地产开发有限公司负担。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国民法典:第一百五十三条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

※中华人民共和国民法典:第一百五十七条

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

※中华人民共和国城乡规划法:第六十四条

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

※中华人民共和国民法典:第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

※中华人民共和国民法典:第九百六十二条

中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

※商品房屋租赁管理办法（2011年版）:第六条

有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

※商品房屋租赁管理办法（2011年版）:第二十一条

违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。

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文章来源参考：政府头条-违建被买卖立案谁是被告呢，违章建筑的买卖纠纷法院应否受理

内容投稿：成一锦

内容审核：姚伟律师

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