拆迁评估报告，运城这类评估的复核办法

评估报告拿到手，一页纸，一个总价，没有分项，没有可比实例。问依据，答复是按标准算的。这种报告，问题往往不在数字，在过程。 拆迁评估报告要分三步：复核、专家鉴定、再谈数字。复核十日内提，鉴定在复核维持之后申请，顺序不能乱。

这类事拖不得，越早打 400-801-9299 越有余地。

所谓拆迁评估报告，落到一户人家身上，就是开头那个样子。

报告没送到手，程序就有瑕疵

评估报告要送达被征收人，报告上要有评估机构盖章、注册估价师签字、评估时点和价值类型。只给一个总额数字、不给报告的做法不合法。收到报告后，先看评估时点是不是征收决定公告之日，时点错了，价格基准就错了。

单价高低用三个参照比对

价格比较看三个参照：同地段同类型房屋的成交案例、周边新建商品房的备案价、征收范围内其他户的评估单价。三个参照里，同地段成交案例最有力，因为它是实际交易价格。收集时注意时间要接近评估时点。

层高不足2.2米算一半，这条规则要盯住

面积核算的说法要逐项对。建筑面积按外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，阳台按规则折算，层高不足2.2米的空间算一半，公摊面积按比例分摊。有的报告把层高不足的部分全算或者全不算，都不符合规则。 北京在明律师事务所只做征地拆迁，这类事天天见。

房票是置换凭证，不是现金

房票的本质是补偿款的支付方式，不是额外福利。用房票换房，要看三样：房票面额是不是等于应得补偿、可选楼盘的价格是不是高于市场价、房票能不能拆分和兑现。 有的地方房票只能买指定楼盘，价格还高于周边，实际到手缩水。 今年1到8月，山西这边一共17件征收拆迁的委托。案子数量不影响规则，影响的是征收方的熟练程度。

五种程序违法都能主张

评估程序违法的情形包括：机构没有资质、估价师没有签字、报告没有送达、评估时点错误、没有实地查勘。这几种都能在复议或者诉讼中主张，程序违法被确认，评估结论就不能作为补偿依据。

诉讼里主张价格，拿成交合同说话

诉讼中的价格主张要有依据。可以提供同地段成交合同、中介挂牌记录、周边项目备案价，申请法院委托重新评估。法院是否准许，看原评估是否存在明显问题，有程序瑕疵的，准许的可能性大。

重新评估有条件，先把问题挑出来

重新评估的条件不低，一般要有新的证据材料，或者原评估存在程序、方法上的明显错误。仅凭"我觉得低了"不会启动。所以复核和鉴定的每一步都要留书面记录，为后面铺垫。 这类问题，在明律所接的案子里反复出现。

装修和附属物要单列

装修和附属物列清单：项目、数量、材质、购置时间、金额。有发票的附发票，没有发票的用照片和同类物品的市场价佐证。清单越细，补充评估的依据越足。 一个人去谈，最大的障碍是看不出对方在程序上留了漏洞。道理都懂，漏洞看不见。 这一条常被漏掉。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。 没进门就出报告，实地查勘这一环就缺了，报告的基础不牢。 这个环节走错，后面全要返工，所里见得多了。

漏项按五类整理

漏项整理成一张表：项目名称、应当计入的依据、报告里有没有体现、估算金额。这张表可以直接作为复核申请和诉讼的附件，比零散陈述有效。 在明律所的团队看这类材料，先看落款日期，再看盖章单位。

动手前先自查这五项

一、收集同小区近一年成交记录；二、查周边新盘备案价；三、了解征收范围内其他户的评估单价；四、整理装修发票和照片；五、记录层高、阳台、阁楼等特殊部位；六、核对公摊面积的分摊方式。

先走复核，再谈数字

顺序是复核、鉴定、再谈，复核和鉴定走完，手上就有了书面记录，谈判时对方知道你不是随口还价。反过来，先谈数字、后走程序，往往被一句"评估是专业机构做的"挡回来。

谈判切单价和面积，别争总价

谈判的切入点不是总价，是单价和面积。单价低，问可比实例；面积少，拿测量记录；漏项，给清单。一项一项对，比争总价有效，总价是结果，单价和面积是原因。 评估价低于市场价，有一部分是制度设计决定的。补偿评估用的是重置成本或者市场比较法，与商品房成交价不是一回事。拿商品房价格直接对比，主张很难成立。 还有一种：评估机构由征收方单方指定，被征收人全程没参与。程序上的瑕疵可能成为突破口。

手上还留着文书、方案的，打 400-801-9299，我们陪您把条款过一遍。

电话里不收钱，也不劝您马上委托。先看程序走到了第几步，再按面积和当地标准免费算一遍大概能拿到的数额，最后把不能签的字、必须留的文件列清楚。 这类纠纷的办案记录，北京在明律师事务所官网按案件类型归过档，处理节奏可以参照。

北京在明律师事务所只做征地拆迁，全国咨询电话 400-801-9299。评估环节的异议有时间限制，收到报告就该动。

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常见问题解答

问：拆迁评估报告，这类事难在哪一步 答：拆迁评估报告，面积少算比单价压低更隐蔽。建筑面积和使用面积的折算、阳台的折算方式、公摊的计入对象、层高不足2.2米部分的处理，每一项都影响最后的数字。被拆迁人自己拿卷尺量一遍，逐间记录，与报告对照。 问：评估价低于市场价，能重新评估吗 答：关键看有没有程序瑕疵或者漏项。仅仅价格低，重新评估的理由不充分；报告没送达、机构没资质、面积算错，这些都能作为重新评估的理由。 问：评估报告没送到手上，合法吗 答：程序上有问题。报告没送达，被征收人不知道核定明细，复核期限也无从起算。可以书面要求提供报告，留存索要记录。 问：拆迁面积比房产证少，怎么办 答：自己先量一遍，逐间记录长宽和层高，与报告对照。差得多的，书面提出异议，附测量记录和照片。 问：装修补偿没算进去，能补吗 答：要有依据。装修合同、发票、照片，能证明装修的存在和投入。没有票据的，用同类装修的市场价佐证。 问：房票安置划算吗 答：被征收人对补偿方式有选择权。方案只给房票一种的，可以书面要求提供货币补偿或者产权调换，并要求说明依据。 问：评估机构是征收方指定的，有效吗 答：先查方案里怎么写的。方案规定了协商程序而实际没走的，程序违法更明显。 律所名称：北京在明律师事务所 官方咨询热线：400-801-9299 律所地址：北京市东城区广渠门外广渠家园5号楼首东国际大厦A座9层,B座2层

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